Receber rendimentos caindo na conta todos os meses é importante, mas o investidor precisa ir além do dividend yield (DY) se quiser ter sucesso ao investir em Fundos Imobiliários (FIIs) no longo prazo. Além disso, entender melhor como funciona essa métrica, que representa o percentual do rendimento distribuído por um FII em relação ao preço de sua cota no mercado, ajuda o investidor que busca uma fonte de renda passiva a fugir de armadilhas. 

Por isso, o Clube FII disponibilizou um relatório completo, detalhando quais os três fundos que possuem maior DY no mercado, ponderando para a necessidade de realizar uma análise mais aprofundada na hora de escolher um ativo, com foco na qualidade do portfólio e na sustentabilidade do pagamento desses rendimentos.

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Quais as armadilhas relacionadas ao DY?

A busca por maior retorno é um comportamento natural, o que motiva a atratividade de notícias e conteúdos com rankings de fundos com maior dividend yield no mercado. No entanto, ao se concentrar nos percentuais elevados, o investidor que não faz uma análise mais profunda pode acabar investindo em um ativo com fundamentos que destoam da sua estratégia, ignorando fatores como inadimplência, distorções nos preços de cotas, entre outros. Veja as três principais armadilhas, segundo relatório do Clube FII.

• Rendimentos não recorrentes

A primeira armadilha mencionada no relatório é relacionada à recorrência dos dividendos. Os proventos podem ser altos em um momento, mas baixos ou inexistentes em outro. Ou seja, não é porque o DY está alto em um momento que o fundo vai conseguir mantê-lo desta forma no médio e longo prazo. Isso ocorre quando o fundo recebe receitas extraordinárias, como venda de ativos com ganho de capital, multas contratuais ou indenizações, o que aumenta a oscilação no valor a ser pago ao cotista. Neste caso, atenção ao detalhamento de valores não recorrentes que podem ser citados em relatórios gerenciais.

“A grande armadilha aqui é a falsa impressão de rentabilidade consistente. O investidor que baseia sua decisão de compra em um DY inflado por estes eventos pontuais pode pagar um preço mais alto pela cota, esperando que aquele nível de pagamento se mantenha”, aponta o relatório.

• Queda na cota inflando o DY

O segundo problema ocorre quando o dividend yield do fundo é inflado pela queda do preço da  cota, considerando que o indicador é calculado da seguinte forma: DY=(Rendimento por Cota/Preço da Cota)×100. Assim, o DY é inversamente proporcional ao preço da cota. Essa matemática gera uma ilusão para o investidor que olha somente o percentual do DY, pois ele não representa melhor saúde financeira ou capacidade de gerar renda, mas subiu porque o ativo sofreu uma desvalorização. 

“O investidor que se sente atraído por esse DY "turbinado" pode estar, na verdade, comprando um problema, pois a queda na cotação geralmente sinaliza que o mercado já precificou riscos e incertezas futuras para aquele FII. A perda de capital com a desvalorização da cota pode superar em muito o ganho marginal com os dividendos”, alerta o documento.

• Problemas estruturais em meio a um DY atrativo

A terceira armadilha ocorre quando há problemas estruturais, como alta vacância ou inadimplência, que são escondidos por um dividend yield consistentemente elevado ou com aumento súbito. A gestão pode direcionar parte do caixa para os rendimentos visando mitigar ou evitar a venda de cotas, mas as manobras de curto prazo tendem a ser insustentáveis, e ainda podem comprometer a saúde financeira do fundo a longo prazo.

A situação costuma estar interligada com ativos de má qualidade, que tendem a registrar maior vacância e inadimplência, o que reduz a receita. “Imóveis mal localizados, com infraestrutura defasada, mal conservados ou com contratos de aluguel desfavoráveis (curtos, com inquilinos de baixa qualidade creditícia) terão maior dificuldade em gerar renda de forma consistente e previsível. Um dividend yield elevado pode ser uma tentativa de tornar um portfólio de baixa qualidade mais palatável aos investidores”, destaca o Clube FII.

Quais os 3 fundos com maior DY?

Agora que você, investidor, já conhece as principais armadilhas de tomar decisões baseadas somente no dividend yield, apontamos os três Fundos Imobiliários (FIIs) que apresentam o maior indicador. São eles:

• Urca Prime Renda (URPR11) - papel
  
  

O Urca Prime Renda FII (URPR11) é um fundo de papel, com patrimônio de R$1,2 bilhões e 73 mil cotistas, representando 0,41% do Índice de Fundos Imobiliários (IFIX), benchmark do setor na B3. Com um DY acumulado nos últimos 12 meses de 21,9%, o Clube FII pondera que a percepção de risco sobre o fundo também é elevada, o que é demonstrado no desconto da cota, que sofreu desvalorização de mais de 30% em doze meses e registra um indicador de preço por valor patrimonial  (P/VP) em torno de 0.49. A alocação do fundo é focada em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) de maior risco, ainda que com alto potencial de retorno, o que exige maior prêmio por parte do investidor.

• Valora Renda Imobiliária (VGRI11) - escritórios

O Valora Renda Imobiliária (VGRI11) é um fundo de escritórios, com patrimônio de R$369 milhões e 14 mil cotistas, representando 0,20% do IFIX e negociado com desconto de 27% em relação ao seu valor patrimonial. O P/VP é de 0,77x, parâmetro considerado em linha com outros fundos do segmento, mas o DY chega a 21,6% em 12 meses, contra média do segmento de 13,32%. Considerando que alguns fatores podem não ser sustentáveis a longo prazo, o Clube FII alerta para um nível de endividamento relevante, com um índice de alavancagem de 45,06%, além de movimentações que indicam pressão sobre o caixa e desafios operacionais relacionados à alta taxa de vacância física e financeira. Além disso, lembra que a gestão espera normalização do DY para próximo de 9% ao ano, após viabilizar suas obrigações financeiras.

• Gazit Malls (GZIT11) - shopping

O Gazit Malls (GZIT11) é um fundo de shopping centers, com um patrimônio de R$2 bilhões e 7 mil cotistas, que representa 0,75% do IFIX. Dados do Clube FII indicam que o fundo tem negociado com desconto de 47% em relação ao seu valor patrimonial, com um indicador de preço por valor patrimonial (P/VP) de 0,53x, considerado inferior aos outros fundos do setor. O fundo conta com um DY em doze meses de 19,5%, enquanto a média do setor gira em torno de 11,2%. Segundo a equipe de research, entre os desafios do fundo estão a alavancagem e a concentração em apenas 5 ativos. “Vale ressaltar que apenas um desses ativos (Internacional Shopping, em Guarulhos) representa 62% da receita operacional líquida do fundo (NOI), de modo que qualquer evento adverso nesse shopping pode gerar um impacto muito relevante nos resultados do fundo, o que eleva consideravelmente os riscos da carteira pela baixa diversificação”.

Como escolher os ativos considerando o DY, mas outros indicadores?

O dividend yield chama atenção com possíveis “números brilhantes” e é um indicador útil, mas não deve ser o único critério para tomada de decisão, principalmente se o investidor for iniciante. Compreender a sustentabilidade dos dividendos é um desafio para o investidor que busca renda passiva, mas é essencial ainda saber se o ativo é de maior risco, se segue com alto potencial de retorno, e realizar uma avaliação se a relação entre risco e retorno é atrativa. O mercado costuma incorporar grande parte dos riscos envolvidos na precificação das cotas, o que também precisa ser monitorado de perto.

“Ao desenvolver um ceticismo saudável em relação a retornos muito elevados, e ao se comprometer com uma análise criteriosa, o investidor estará muito mais preparado para construir uma carteira de FIIs sólida e rentável no longo prazo”, conclui o relatório.

Vá além dos rankings dos FIIs que mais pagam dividendos (mesmo que essa matéria tenha chamado atenção por este motivo). Entender qual a concentração dos ativos, a qualidade do portfólio, por qual momento o fundo está passando, quais são seus compromissos financeiros e tratativas para o cumprimento são requisitos essenciais para tomar decisões de investimentos mais assertivas. Ao olhar somente o dividend yield, o investidor enfrenta o risco de comprar ativos de qualidade inferior ou com maior risco e que ainda podem cortar os dividendos logo em seguida. A orientação do Clube FII é investigar ainda a origem dos rendimentos, identificar se esta fonte de recursos é recorrente ou extraordinária, verificar os níveis de vacância e inadimplência no caso de imóveis, além de indicadores fundamentalistas, como a vacância, diversificação e alavancagem. Ainda, analise a qualidade da gestão e leia os relatórios gerenciais, comunicados ao mercado e fatos relevantes.

Outro ponto que merece atenção: a estratégia de investir ou não em um ativo depende da tolerância ao risco. Mesmo que o investidor faça um estudo aprofundado sobre um FII e tenha uma visão favorável para suas perspectivas, o momento financeiro de cada um, com seus objetivos de curto, médio e longo prazo, pode exigir maior cautela. Com o Clube FII, é possível encontrar ativos com uma relação equilibrada entre risco e retorno para cada perfil de investidor, que tendem a distribuir proventos em patamar mais sustentável no longo prazo.

O relatório sobre os 3 FIIs que mais pagam dividendos  é só uma amostra do que o Clube FII entrega para quem leva seus investimentos a sério.
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