No Brasil, o setor de Alimentos, Bebidas e Tabaco é responsável por 10,5% do market share de condomínios logísticos. Por cuidar de cargas consideradas sensíveis, os alimentos, esse setor enfrenta alguns gargalos e desafios específicos em suas operações diárias, mas além disso, os principais problemas estão no mercado imobiliário.

Leandro Rovai, head de Knowledge Management Global na área de Real Estate da PepsiCo, responsável pelo portfólio latino-americano, conta que um dos principais problemas são os ambientes regulatórios, infraestrutura insuficiente e a garantias necessárias para ter uma operação sustentável.

"Um dos principais obstáculos enfrentados por empresas multinacionais na América Latina é o ambiente regulatório complexo. Cada país possui seu próprio conjunto de leis e normas que regem o desenvolvimento imobiliário, o que pode tornar o processo difícil de navegar", explica Rovai.

O executivo conta que no Brasil, por exemplo, a burocracia é um problema. Além dos desafios e entraves na obtenção de licenças e alvarás, existe uma insegurança jurídica causada pela sobreposição de responsabilidades entre órgãos municipais, estaduais e federais.

Outro ponto destacado como problema nas terras tupiniquins é a alta carga tributária, instabilidade política e as mudanças contantes nas regras de financiamento e incentivos.

Apesar dos problemas e incertezas, os quais não são exclusividades do Brasil, em 2023, a região da América Latina gerou uma receita líquida de US$ 11,7 bilhões, com operações em 34 países e mais de 40 unidades produtivas.

De acordo com relatório global da empresa, divulgado no balanço anual de 2024, o Brasil está na lista, junto com alguns países latinos como Argentina e México, de riscos diante as operações globais, causadas pela volatilidade política, econômica e social ou condições geopolíticas.

Mesmo assim, segundo a Associação Brasileira de Indústria de Alimentos (ABIA), em 2024, o setor de alimentos e bebidas movimentou, no mercado interno, R$ 410,3 bilhões.

Infraestrutura

Além dos entraves burocráticos, um dos pontos destacados por Rovai foi a infraestrutura latino-americana. Diversos países ainda apresentam limitações significativas para suportar empreendimentos imobiliários de alto padrão.

Problemas recorrentes como estradas em más condições, fornecimento de energia elétrica e acesso a recursos hídricos são alguns obstáculos relevantes. O head dá como exemplo a Guatemala.

"Um exemplo emblemático é o centro de distribuição da PepsiCo em Villa Nueva, na Guatemala, estrategicamente posicionado ao sudoeste da Cidade da Guatemala pela sua proximidade com rodovias principais, o que favorece a logística e a distribuição regional. No entanto, para que a infraestrutura local atendesse às exigências operacionais da empresa, foi necessário um investimento robusto. A PepsiCo modernizou a instalação e implementou sistemas logísticos avançados, como comandos automatizados por voz para a separação de produtos e 29 portas de despacho, otimizando o fluxo de mercadorias. Essas melhorias foram essenciais para garantir eficiência operacional e atender à demanda do mercado, embora tenham exigido planejamento rigoroso e recursos financeiros consideráveis", relembra.

O mesmo pode ser visto no México, em Puebla, no qual criou 29 centros de distribuição e 15 Centros de Troca de Produtos (PECs), alimentando a região central e sudeste do país. Segundo dados da SiiLA, a PepsiCo é responsável por ocupar 421 mil m².

No caso do Brasil, a empresa ocupa 78.1 mil m² de condomínios logísticos de classe A+, A e B em todo o país.

Economia

A instabilidade econômica segue como um dos principais entraves para multinacionais que atuam na América Latina. Pressões como a volatilidade cambial, a inflação persistente e os ruídos políticos têm dificultado decisões de investimento, inclusive no setor imobiliário.

No Brasil, esse ambiente se traduz em juros elevados, atualmente está em 14,75%, encarecem o crédito e reduzem o alcance dos financiamentos, sobretudo entre as classes média e baixa. O avanço dos custos de construção, puxado pela alta do INCC, também tem forçado incorporadoras a adiar lançamentos e priorizar a entrega de obras já em andamento.

Rovai conta que a situação atual do Brasil não é novidade para a PepsiCo. Na Guatemala, a empresa encarou obstáculos semelhantes entre 2019 e 2020, durante a implantação de seu centro de distribuição.

"O investimento de US$ 27 milhões exigiu um rigoroso planejamento financeiro e estratégias de mitigação de riscos. A volatilidade econômica pode afetar diretamente os custos de construção, despesas com mão de obra e a viabilidade geral dos projetos. Por isso, empresas precisam estar preparadas para se adaptar rapidamente às mudanças no ambiente macroeconômico", explica.