O Fundo Imobiliário XP Properties (XPPR11) vendeu dois imóveis e duas participações em empreendimentos corporativos na cidade e região metropolitana de São Paulo por R$ 200,7 milhões.

Na capital paulista, o fundo vendeu 25% da participação no Edifício Faria Lima Plaza com 4.146 metros quadrados de área bruta locável (ABL), 100% no Edifício Módulo Rebouças com 1.053 m² de ABL e 100% no Edifício Box 298 com 886 m² de ABL.

O XPPR11 vendeu também 12,9% no Edifício ITower com 3.038 m² de ABL no Condomínio Iguatemi Alphaville, em Barueri, na grande São Paulo, segundo comunicado conjunto da Vórtx e XP Vista, administradora e gestora do fundo.

A compradora que não teve o nome informado pagará pela compra das participações nos imóveis um sinal de R$ 75,4 milhões em até cinco dias úteis, além do saldo de R$ 125,2 milhões em parcelas.

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As prestações serão de R$ 37,8 milhões com vencimento em até seis meses, R$ 17,5 milhões com vencimento em até 12 meses, R$ 17,5 milhões em até 18 meses, R$ 17,5 milhões em até 24 meses, R$ 17,5 milhões com vencimento em até 30 meses e R$ 17,5 milhões em até 36 meses dao pagamento da entrada.

Ainda de acordo com o comunicado, a transação foi realizada com ganho de capital de R$ 0,41 por cota, levando em conta a quitação integral do preço de venda.

“Considerando que o custo de carrego das obrigações do fundo é superior à rentabilidade atual auferida pela exploração comercial dos imóveis, as alienações melhoram a eficiência da estrutura de capital do fundo”.

A administradora e a gestora do fundo também ressaltaram que o cenário de incertezas macroeconômicas em conjunto com o legado da pandemia trouxeram consequências negativas para o segmento de escritórios.

Entre as incertezas no segmento de escritórios, o comunicado cita a otimização e corte de custos, implementação do trabalho híbrido e remoto, revisão do planejamento estratégico das companhias, processos decisórios mais lentos, majoração da vacância e pressão baixista de preço locatício.

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Segundo o sócio-diretor da área de Research – análise – do Clube FII, Danilo Barbosa, esse foi um movimento já esperado do XPPR11.

“A gestão sinalizava que estava em tratativas para reduzir a alavancagem do fundo através de vendas de ativos desde o final do ano passado”, afirmou.

Barbosa ressalta que a venda teve um deságio de apenas 5% no valor patrimonial, referente ao valor de laudo de avaliação de uma empresa especializada.

“Considero o valor bom na medida do possível, pois quem necessita vender pode ter grandes barganhas de preço e não foi o que ocorreu”.

Apesar das vantagens nas operações, o analista chama a atenção para um dos empreendimentos que foi comprado no período de obras e vendido com prejuízo real, considerando a inflação.

“Não observamos correções nas parcelas de venda que ocorrem em até 36 meses. Definitivamente, os desafios do fundo não acabam com este evento, pois o FII continua bastante alavancado e com vacância alta”.

A taxa de vacância - referente aos imóveis vazios - do XPPR11 está em 45%, equivalente a 34.056 metros quadrados de ativos da carteira do fundo.