O Fundo Imobiliário VBI Prime Properties (PVBI11) anunciou na noite desta quarta-feira (9) a venda de 20% da fração ideal que detinha na Torre B JK, integrante do Complexo JK na cidade de São Paulo, por R$ 237 milhões.

O imóvel está na Avenida Presidente Juscelino Kubitschek, nº 2041 e 2.235 e representava 15,43% da carteira do fundo. O nome do comprador não foi informado.

A parcela de 20% da fração ideal da Torre B do Complexo JK havia sido adquirida pelo fundo em junho de 2021 por R$ 30.150,00 o metro quadrado. O valor de venda foi de R$ 38.700,00 por metro quadrado.

Um sinal de R$ 165,9 milhões - equivalente a 70% do valor total - já foi pago ao fundo.

Outra parcela de R$ 35,6 milhões – 15% do total - tem prazo para pagamento em julho de 2023.

Os outros 15% restantes de R$ 35,6 milhões serão pagos 12 meses após a data de fechamento do negócio com correção monetária pelo IPCA.

Segundo a gestora VBI, a transação é a primeira alienação de ativo imobiliário do PVBI11 e gerou ao fundo uma Taxa Interna de Retorno (TIR) de 46,4%.

A TIR é uma projeção de fluxo de caixa – geração de receitas - ao longo de um período usada por investidores para indicar se um projeto é viável ou não.

O cap rate da venda foi de 5,1%, de acordo com a VBI.

Do inglês 'capitalization rate' que significa taxa de capitalização, cap rate é quanto um imóvel retorna de capital em relação ao total investido.

Ainda segundo a gestora, o lucro com a operação é de cerca de R$ 3,27 por cota e o preço de venda é 24% acima do atual valor patrimonial do imóvel.

De acordo com a VBI, a operação de aquisição do ativo em 2021 incluiu alavancagem do fundo por meio de operações com Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) em duas séries.

A primeira série a IPCA + 5,40% ao ano tem multa de pré-pagamento regressiva ao longo dos primeiros 24 meses. A segunda série a CDI + 2,15% ao ano não tem multa de pré-pagamento.

Os dois CRIs têm carência de principal até julho de 2023.

“Com esta transação iremos quitar ambas as séries. Considerando a quitação da alavancagem, os rendimentos recorrentes do fundo sairão de R$ 0,57 por cota para R$ 0,58 por cota”, informou a VBI no comunicado.

Ao Clube FII News, Rodrigo Abbud, sócio fundador e gestor do segmento office da VBI Real Estate, afirmou que não planeja mais operações de desinvestimento com ativos da carteira do fundo.

"Os planos de desinvestimento, por ora, estão satisfeitos. A gente não tem no radar a necessidade de mais desinvestimento nesse momento. O racional da operação foi diminuir a alavancagem do fundo gerando valor para o cotista".

Abbud ainda disse que o fundo considerava a posição pequena no imóvel e o grande interesse no momento da aquisição era ter aumentado a participação para 45%.

"A gente estava satisfeito com 20%, mas com duas dívidas em CDI + 2% ainda no período de carência. Elas começam a ser amortizadas em julho do ano que vem e a gente não quis deixar para o último minuto, mas se antecipar e resolver logo o problema da alavancagem do fundo".

O gestor reitera que o cenário atual é mais favorável para compras em vez de vendas.

"Não temos planos para novas movimentações [de venda] nesse sentido. Pelo contrário. O mercado está sofrendo com uma certa escassez de liquidez e, com isso, o momento é interessante para comprar. Nossa visão hoje é muito mais de comprador do que de vendedor. Fizemos este movimento de venda apenas para resolver um problema pontual".