O Fundo Imobiliário Pátria Edifícios Corporativos (PATC11) anunciou a convocação de assembleia geral extraordinária (AGE) para que os cotistas decidam sobre a venda de seis unidades no edifício comercial The One, na cidade de São Paulo, a outros dois FIIs: o The One (ONEF11) e o VBI Prime Properties (PVBI11).

Caberá aos cotistas do PATC11 votar para decidir se aceitam vender e para qual dos compradores interessados.

Ao todo, as unidades correspondem a 1.826 metros quadrados e as propostas de compra incluem as respectivas vagas de garagem do prédio localizado na Rua Ministro Jesuíno Cardoso, nº 454, no bairro da Vila Olímpia.

De acordo com o comunicado divulgado pela MAF, administradora do PATC11, os cotistas deverão manifestar o direito de voto até o dia 6 de junho. O edital de convocação foi publicado no último dia 19 de maio.

Além das unidades 31, 32, 33, 34, 51 e 52 que pertencem ao PATC11, o edifício possui outros conjuntos já de propriedade do ONEF11, administrado pela Rio Bravo.

Disputa pelo controle do edifício

O fundo PVBI11, além de pretender comprar as lajes do The One pertencentes ao PATC11, também encaminhou proposta semelhante à Rio Bravo, administradora e gestora do fundo ONEF11, que possui outras quatro lajes do mesmo edifício.

A intenção é consolidar a maioria das unidades, o que faria do fundo controlador do condomínio.

O valor oferecido foi de R$ 31.500 por metro quadrado e a condição de pagamento seria de parte em dinheiro – no valor de R$ 15 milhões - e o restante em novas cotas do PVBI11 que seriam objeto de uma emissão ao valor patrimonial do fundo.

A Rio Bravo rejeitou a proposta e divulgou ao mercado os motivos da sua decisão, justificando que o preço oferecido estaria abaixo do valor do imóvel e que a forma de pagamento não seria vantajosa aos cotistas.

Além de rejeitar vender as unidades, encaminhou ao PATC11 uma proposta para comprar as lajes do Edifício The One que o PVBI11 se propunha a comprar. A oferta teve o mesmo preço e condições semelhantes - R$ 40 milhões em dinheiro e o saldo em novas cotas do ONEF11 que seriam emitidas pelo valor patrimonial do fundo.

Uma reviravolta que também visa garantir ao fundo gerido pela Rio Bravo o controle do condomínio, de acordo com fontes do mercado que acompanham as negociações.

Caso os cotistas do PATC11 decidam por vender os conjuntos ao fundo gerido pela Rio Bravo, ainda será necessário que os cotistas do ONEF11 aprovem a compra e a nova emissão de cotas.

Consolidação e cenário mercado impulsionam disputa

Nos últimos anos, o mercado de Fundos Imobiliários passa por um movimento de consolidação de gestoras e de fundos.

Além das operações em que gestoras maiores compram outras - como o próprio caso da VBI vendida para o Pátria no ano passado - os fundos maiores têm feito ofertas pelos bons ativos de fundos menores em valor patrimonial e número de cotistas, como lembra o professor de Finanças e sócio-diretor do Clube FII, Arthur Vieira de Moraes.

“Como as cotas da maioria dos fundos de tijolo vem sendo negociada abaixo dos seus respectivos valores patrimoniais, o pagamento pelos ativos em novas cotas dos fundos têm sido uma solução encontrada pelos gestores para driblar a fase ruim de mercado, evitando a diluição do patrimônio dos cotistas”, conclui.