O Fundo Imobiliário CSHG Real Estate (HGRE11) anunciou a venda do prédio e do terreno na Rua da Alegria, nº 40 a 154, e na Rua Visconde de Parnaíba, nº 947 a 1.037, na cidade de São Paulo, por R$ 70 milhões.

O total da área locável é de 19.049 metros quadrados e, no momento, está vago, de acordo com o Credit Suisse, administrador do fundo.

Segundo o comunicado sobre a operação, o compromisso de venda e compra (CVC) foi firmado com uma sociedade de propósito específico (SPE), subsidiária integral de uma incorporadora que não teve o nome informado.

O acordo prevê condições a serem superadas para a efetivação do negócio que deve resultar em um empreendimento imobiliário residencial pela compradora, de acordo com o Credit Suisse.

A efetivação da transação depende, principalmente, da aprovação do Conselho Administrativo de Defesa Econômica (CADE).

Haverá ainda a realização pela compradora de due diligence – análise técnica minuciosa antes da efetivação do negócio - no imóvel, além da obtenção das aprovações para a construção junto aos órgãos públicos.

Do total, R$ 66 milhões serão pagos com a receita das vendas das unidades do empreendimento e repassadas ao fundo em regime de caixa.

No entanto, a compradora assinou a obrigatoriedade de efetuar o pagamento total pelo imóvel independentemente do volume de vendas alcançadas no empreendimento.

De acordo com o Credit Suisse, o preço total pela venda do imóvel será de R$ 69.2 milhões com o pagamento em parcelas corrigidas pelo IPCA em taxa limitada a 4% ao ano.

Uma parcela inicial de R$ 3,25 milhões será paga em quatro prestações semestrais, sendo a primeira de R$ 250.000,00 e as demais de R$ 1 milhão cada, com o vencimento da primeira na superação da due diligence.

O valor restante de R$ 66 milhões comecará a ser pago com o fluxo de recebimento em regime de caixa quando o imóvel estiver apto à comercialização.

Ainda segundo o comunicado, independentemente do valor obtido com as vendas, a parcela acrescida da correção monetária deverá ser quitada em até 60 meses contados da escritura.

Caso no 60º mês o valor com as vendas não atinja o total, a compradora deverá quitar o saldo em até 30 dias após o prazo.

A compradora pagará ao fundo o valor de R$ 750.000,00 como indenização por não fruição do imóvel e de indisponibilidade em razão da negociação, sendo que exclusivamente na hipótese de rescisão do CVC por culpa exclusiva do fundo, a indenização pela indisponibilidade será restituída. Em qualquer outra hipótese de rescisão do CVC, a indenização não será restituível.

Se for efetivada, a operação gerará um lucro em regime de caixa de R$ 11 milhões, equivalente a cerca de R$ 0,93 por cota, informou o Credit Suisse

O valor total a ser recebido pelo fundo, sem considerar a correção monetária, é 18,7% superior ao valor investido e 20,5% maior que o valor contábil do imóvel, com base no laudo de avaliação de 2022.