O Fundo Imobiliário CSHG Real Estate (HGRE11) vendeu 100% do imóvel na Rodovia Dom Pedro I, km 73, em Atibaia, interior de São Paulo, para um inquilino por R$ 30,5 milhões, com prejuízo de R$ 2,03 milhões, equivalente a R$ 0,17 por cota.

No dia 17 de fevereiro, o fundo havia assinado um memorando de entendimentos (MOU) com outro interessado no imóvel e concedeu um período de exclusividade para análise dos documentos ea superação dos prazos para exercício do direito de preferência para compra pelos inquilinos.

No entanto, durante o período, um dos locatários exerceu o direito de preferência para a aquisição do imóvel. O comprador não teve o nome informado.

O preço da venda é equivalente ao valor médio de R$ 1.148,10 por metro quadrado.

A área total para locação do imóvel é de 26.565 metros quadrados e inclui dois galpões, um prédio de escritórios e um pátio.

Atualmente, o local está 84,96% locado, de acordo com o Credit Suisse, administrador do HGRE11.

O pagamento ao HGRE11 será em parcelas. A inicial é de R$ 7,5 milhões já foi paga ao fundo.

A transação inclui também parcelas intermediárias que totalizam R$ 10 milhões e foram divididas em 10 vezes com pagamento mensal de R$ 1 milhão. O vencimento da primeira é 30 dias após o pagamento do sinal.

Há ainda uma parcela única de R$ 3 milhões a ser paga no dia 9 do segundo mês subsequente ao pagamento da última parcela intermediária.

Por último, a operação prevê mais 10 parcelas finais mensais de R$ 1 milhão cada, com o vencimento da primeira no dia 9 do mês subsequente ao pagamento da parcela única. O total a ser pago nesta etapa final é de R$ 10 milhões.

Todas as prestações serão corrigidas pela variação positiva do IPCA, segundo o comunicado.

De acordo com o Credit Suisse, o preço da transação é 12,1% inferior ao valor contábil do imóvel com base no laudo de avaliação de dezembro de 2022 e 6,2% menor que o investimento total no imóvel de R$ 32 milhões, o que gerou o prejuízo em regime de caixa do fundo.

A taxa interna de retorno (TIR) anualizada da transação é de cerca de 4,1% ao ano.

A TIR verifica se um investimento é viável ou não por meio da projeção de fluxo de caixa, ou seja, da geração de receita.

O fundo deixará de receber o valor mensal de aluguel R$ 215.702,52, equivalente a R$ 0,02 por cota.

Ainda segundo o Credit Suisse, o HGRE11 é um fundo com foco em imóveis corporativos e a venda do ativo em Atibaia está em linha com a estratégia que previa o desinvestimento dos imóveis classificados como ‘outros’.