HGRE11 conclui venda de oito salas comerciais no Rio de Janeiro por R$ 25,7 milhões
Segundo Credit Suisse, administrador do Fundo Imobiliário CSHG Real Estate, o preço da operação foi 3,6% inferior ao valor contábil dos imóveis no final de 2022, mas gerou lucro de R$ 0,76 por cota
O Fundo Imobiliário CSHG Real Estate (HGRE11) concluiu a venda dos conjuntos 3106, 3201, 3202, 3203, 3204, 3205, 3206 e 3207 do Condomínio Edifício Rio Sul Center, na cidade do Rio de Janeiro, por R$ 25,7 milhões.
Junto com as salas corporativas, o fundo vendeu as vagas de garagem relativas a cada conjunto. O imóvel está na avenida Lauro Muller, nº 116, no bairro de Botafogo.
A área total para locação dos imóveis vendidos é de 1.677 metros quadrados.
O preço total da transação é equivalente a um valor médio de R$ 15.354,65 por metro quadrado.
Segundo o Credit Suisse, administrador do fundo, o valor de venda é 3,6% inferior ao valor contábil dos imóveis com base no laudo de 5 de dezembro de 2022 que apontou um total de R$ 26,7 milhões.
No entanto, o preço do negócio foi 53,3% superior ao investimento total nos imóveis de R$ 16,8 milhões, o que gerou um lucro em regime de caixa de R$ 8,95 milhões equivalente a cerca de R$ 0,76 por cota.
A taxa interna de retorno (TIR) anualizada da transação é de cerca de 19,3%. A TIR verifica se um investimento é viável ou não por meio da projeção de fluxo de caixa, ou seja, da geração de receita.
Ainda de acordo com o Credit Suisse, os contratos de locação prevêem três obrigações de pagamento de aluguéis.
O chamado ‘Aluguel A’ é uma contrapartida devida mensalmente ao HGRE11 por conta de investimentos realizados no imóvel para o atendimento de necessidades de um dos locatários no valor nominal de R$ 44.866,11 em 57 parcelas a vencer para o de R$ 2,6 milhões.
Já no ‘Aluguel B’ será uma parcela variável calculada com um percentual da receita operacional bruta obtida pelo locatário, em que a média dos últimos doze meses – de março de 2022 a fevereiro de 2023 - foi de R$ 109.636,14.
Segundo o administrador, o ‘Aluguel C’ será no valor nominal de R$ 71.345,00.
A escritura prevê que o comprador fará jus aos valores do Aluguel B e do Aluguel C que totalizam R$ 180.981,14 na média dos últimos doze meses, equivalente a R$ 0,02 por cota.
O Cap Rate resultante de venda é de 8,43% ao ano.
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O HGRE11 continuará recebendo de um dos locatários a quantia mensal correspondente ao Aluguel A até o fim do prazo da locação em 31 de dezembro de 2027.
O lucro com a transação integrará a base de cálculo da distribuição dos rendimentos do fundo no respectivo semestre, de acordo com a regulamentação que prevê a distribuição de 95% dos lucros apurados em regime de caixa no período.