Contrariando as previsões do fim da pandemia, que decretavam o fim dos escritórios, o mercado de lajes corporativas em São Paulo vive um momento de ocupação recorde, superando 7,5 milhões de metros quadrados no padrão A e A+. No entanto, essa recuperação do mercado físico ainda não se refletiu no preço das cotas dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) do setor, como destaca analista do Clube FII Lana Santos. Você pode assistir ao vídeo completo sobre o assunto disponível no canal do Clube FII no YouTube clicando aqui.

Transformação dos escritórios: Flight to quality

A demanda por espaços físicos não apenas voltou aos níveis pré-pandemia, mas ultrapassou em números absolutos, impulsionado pelo fim do home office em grandes corporações. Lana Santos explica que, após um período de forte incerteza e devolução de espaços durante a crise sanitária, o mercado se transformou. Desde 2023, a absorção líquida positiva tem sido consistente, mesmo com a entrega de novos edifícios. O principal motor dessa recuperação é o fim do home office total em grandes corporações e o movimento conhecido como "flight to quality", onde empresas buscam por edifícios mais modernos e bem localizados para atrair e reter talentos. "Ao contrário do que muitos previam, o escritório não acabou, ele se transformou", destaca Santos.

Localização estratégica como diferencial

Isso criou uma disparidade gritante entre as regiões: enquanto áreas como Itaim Bibi e Avenida Paulista apresentam vacância próxima de zero e preços de aluguel em forte alta — superando os R$ 300 por metro quadrado na Faria Lima para imóveis A e A+ —, regiões mais afastadas como Alphaville ainda sofrem com vacância de 30% e preços estagnados. "A localização nunca foi tão importante para o sucesso de um fundo como agora", reforça analista.

FIIs de lajes seguem descontados

Apesar dos fundamentos positivos do mercado físico, as cotas dos FIIs de lajes continuam negociando com grande desconto em relação ao seu valor patrimonial. Segundo a especialista, a explicação está no cenário macroeconômico. A taxa Selic em patamares elevados torna a renda fixa mais competitiva no curto prazo e aumenta a taxa de desconto usada para calcular o valor justo dos imóveis, pressionando o patrimônio dos fundos. Além disso, a projeção de crescimento "anêmico" do PIB limita a expansão das empresas e, consequentemente, a demanda por novos escritórios. "Sem crescimento econômico, não há investimento em expansão por parte das empresas. E isso impõe um limite muito claro para o crescimento da demanda no ambiente corporativo".

Os principais riscos para o investidor, aponta Lana, são a vacância estrutural em fundos com ativos em regiões secundárias e a alavancagem, já que o custo da dívida atrelada ao CDI ou IPCA pode consumir parte dos rendimentos. A tese de investimento no segmento, portanto, não é para quem busca renda imediata, mas para o investidor com foco no longo prazo e em ganho de capital. "Embora seja observada uma melhora consistente nos fundamentos dos FIIs do segmento, o cenário econômico ainda pesa muito sobre essa classe de FIIs", alerta. No entanto, a assimetria entre um mercado físico aquecido e um mercado financeiro pessimista cria uma oportunidade de comprar ativos reais por um preço que, muitas vezes, não pagaria o custo de reposição do imóvel. 

O Clube FII oferece acesso a um Ranking personalizável, onde você pode filtrar e comparar os FIIs de lajes por indicadores como P/VP e vacância, acessando o Ranking de FIIs.