Um ambiente de trabalho amplo, sem baias, com capricho na arquitetura e decoração, preparado com o objetivo de proporcionar muito conforto para os colaboradores de uma empresa.

Neste lugar, há disponibilidade de serviços diferenciados, a exemplo de espaços abertos para descanso chamados de ‘área de descompressão’. Possui ainda charmosos restaurantes e cafeterias. Nas áreas privativas, mais banheiros do que se costuma ver em salas comerciais. Aliás, o conceito de condomínio butique está bem longe disso.

A procura por este perfil de imóvel aumentou após a pandemia. Para o retorno ao escritório, muitas empresas tiveram que oferecer diferenciais a profissionais muito estratégicos e que ficaram acostumados com o conforto do home office nos últimos dois anos.

Antes, no auge da crise sanitária, o condomínio butique mostrou resiliência com a permanência dos inquilinos em meio à debandada de pessoas das lajes tradicionais.

“Num momento em que a gente viu muita devolução de salas, o escritório butique não passou por isso. Ele se manteve com a mesma taxa de ocupação e pontuais casos de devolução. Quando houve, foram rapidamente absorvidos, mantendo o preço”, explicou Yara Matsuyama, diretora de locações da JLL.

A especialista explica que o metro quadrado alugado em um condomínio butique chega a custar 35% a mais na comparação com uma laje de escritório convencional, até mesmo em regiões nobres.  

Os valores de locação nos ‘boutique offices’ chegam a R$ 250,00 o metro quadrado. A vacância – taxa de imóveis desocupados - beira os 5%.

“A vacância é irrisória se a gente ver o nosso mercado de escritórios que está com a média de 25%”.

O perfil dos inquilinos é variado, embora predominem escritórios de family offices, que são os escritórios com uma estrutura montada para assessorar famílias com grandes patrimônios.

“Há também muitas empresas menores do ramo financeiro e a presença menos expressiva de serviços digitais. Todos são clientes que entendem o preço e estão dispostos a pagar após negociações muito tranquilas porque fazem parte de um público que ocupa pequenas áreas”.

Em geral, os condomínios butique são projetados por arquitetos famosos e consagrados em edifícios que passam por uma reforma do tipo retrofit, que mantém a estrutura original, mas realiza adaptações de modo a atender um público que demanda exclusividade.

Metamorfose de sobrevivência

Em São Paulo, o Cidade Jardim Continental Tower está próximo ao shopping Cidade Jardim e a um complexo residencial de alto padrão. O edifício teve o 5º e o 6º andares adaptados dentro do conceito de butique.

Originalmente, as lajes do prédio têm 1.985 metros quadrados, consideradas grandes para a demanda da região. Diante da dificuldade de locação, a Hedge Invest, atual gestora do Fundo Imobiliário detentor de parte do imóvel, o Cidade Jardim Continental Tower (CJCT11), decidiu experimentar uma mudança.

“O fundo ia mal com as cotas negociadas ao preço descontado em relação ao valor patrimonial, além da vacância estar em 60%. Quando nós assumimos o fundo, identificamos que os outros dois prédios do complexo com imóveis menores tinham vacância muito baixa ou zero”, explicou André Freitas, gestor do CJCT11.

O projeto dos dois andares do Continental Tower foi reformulado, e cada um passou a oferecer oito conjuntos de tamanhos diferentes com decoração e mobiliário exclusivos. O FII recorreu a uma emissão de novas cotas no final do ano passado para captar recursos financeiros e fazer frente aos custos da reforma.

As obras foram concluídas há três meses e 55% da área estão locados. O valor por metro quadrado subiu 50%. Além disso, surgiram potenciais compradores para os demais andares pertencentes ao fundo no edifício. O CJCT11 possui do 1º ao 13º.

“A proposta foi de compra de três andares e meio que não estão ocupados. A gente entende que o proponente percebeu a movimentação e as possibilidades de alterações no layout atual do projeto. Caso a assembleia de cotistas recuse esta venda, a gente vai começar imediatamente a captar recursos para o retrofit de mais dois andares”.

De qualquer forma, se a venda for realizada, o gestor afirma que parte dos recursos deverá ser direcionada para a reforma no mesmo estilo butique dos outros andares restantes no edifício pertencentes ao fundo.

No meio do ‘burburinho’

No bairro da Vila Madalena, em São Paulo, o Edifício Girassol 555 [nome inspirado no endereço] é outro condomínio butique que atendeu a demanda da atual locatária, a rede de coworking WeWork, por um público jovem e eclético.

O complexo comercial dividido em três blocos com escritórios, café e um teatro, foi concluído em 2019 em um projeto do premiado arquiteto Isay Weinfield.

O Fundo Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11) adquiriu uma participação no empreendimento em outubro de 2019, e aumentou a presença em fevereiro de 2021 para 35% do complexo.

“No entendimento da gestora, a Vila Madalena consegue atrair um público jovem e altamente qualificado, normalmente trabalhadores do setor de tecnologia que querem trabalhar e morar na região”, informou Anita Scal, diretora de investimentos da Rio Bravo.

Atualmente, a WeWork subloca todo o empreendimento para o Quinto Andar, start-up do mercado imobiliário.

Vista para o Cristo

Um espaço ao ar livre conhecido como ‘área de descompressão’ destinado ao descanso de profissionais e com o diferencial de uma vista para o Cristo Redentor está entre as características mais marcantes do BMA Corporate, no bairro do Humaitá, cidade do Rio de Janeiro.

O prédio era originalmente ocupado pelo Instituto Brasileiro de Administração Municipal (IBAM) e recebeu o retrofit para o lançamento em 2016.

Atualmente, o prédio tem 96% de ocupação, restando vaga apenas a cobertura de 350 metros quadrados - também com vista para o Corcovado – e em fase final de reforma pelo detentor do edifício, o Fundo Imobiliário Vinci Offices (VINO11).

O valor do metro quadrado alugado no BMA Corporate é de R$ 140,00, 75% a mais que a média cobrada em lajes comerciais modernas no Rio.

“Um dos principais pilares do VINO11 é investir em imóveis de prédio butique de médio porte onde a gente vê uma tendência que aumentou por causa da pandemia de empresas em busca de escritórios mais ‘open space’ para as pessoas se sentirem muito bem no espaço de trabalho”, detalhou Ilan Nigri, gestor do fundo.

Atualmente, o edifício é ocupado por um escritório de advocacia do terceiro ao sétimo pavimento, e por uma clínica de fisioterapia e medicina esportiva que aluga o primeiro e segundo andares.

Nigri explica que a Zona Sul do Rio de Janeiro tem um problema de escassez de terrenos por conta da ocupação, onde é difícil encontrar um prédio com uma laje grande de 1000 ou 1500 metros quadrados.

Na obra de retrofit, o fundo ainda conseguiu estender as primeiras duas lajes para 2000 metros quadrados cada. As outras lajes do BMA têm em torno de 700 metros quadrados.

“As pessoas querem um escritório para se sentir bem em um espaço colaborativo que induza à criatividade, onde todo mundo possa se encontrar e utilizar o lugar da melhor forma possível”, conclui.