A Vinci Real Estate Gestora de Recursos e o Banco Daycoval, administrador do Vinci Imóveis Urbanos FII (VIUR11), comunicaram a conclusão da venda de seis imóveis que totalizam 82.329 m² de área bruta locável (ABL). O preço da operação foi de R$ 269,2 milhões, equivalente a 98,3% do valor patrimonial dos ativos vendidos e correspondente a 83,2% do valor patrimonial do portfólio do fundo.

Os imóveis incluídos na transação são: Ânima Porto Alegre (47.200 m², Porto Alegre/RS), Anhanguera Campinas (15.770 m², Campinas/SP), Ânima Canoas (12.797 m², Canoas/RS), Grande Center (5.937 m², São Luís/MA) e RJ Cândido Benício Lojas A e B (625 m², Rio de Janeiro/RJ). Com a conclusão da transação, o fundo permanece proprietário do imóvel FACAMP, em Campinas, além de posição de caixa que inclui disponibilidades e cotas do TRXF11.

O preço será recebido em duas partes: R$ 157,7 milhões mediante compensação com o compromisso de integralizar cotas do TRX Real Estate FII (TRXF11), subscritas pelo VIUR11 na 12ª emissão do fundo, e R$ 111,5 milhões mediante assunção, pelo comprador, de obrigações relacionadas aos imóveis Ânima Porto Alegre e Ânima Canoas. Após a subscrição, o fundo receberá recibos de cotas do TRXF11 e, quando convertidos, poderá realizar amortização parcial de cotas, condicionada à aprovação em Assembleia Geral. Caso aprovada, as cotas do VIUR11 serão temporariamente suspensas para cálculo do custo médio de aquisição para fins de eventual retenção de imposto de renda.

A venda foi realizada a um valor equivalente a 98,3% do valor patrimonial dos imóveis. Segundo o comunicado, o VIUR11 negocia atualmente com desconto próximo de 30% em relação ao valor patrimonial. Ajustado para refletir apenas os ativos vendidos, o valor patrimonial estimado do portfólio era de R$ 161,4 milhões, e o valor de mercado ajustado, de R$ 109,7 milhões.

A parcela atrelada ao TRXF11, de R$ 157,7 milhões, representa o equivalente ao valor patrimonial dos imóveis e ao valor de mercado total do VIUR11, além de uma valorização de 43,8% frente ao valor de mercado ajustado. O preço corresponde a um cap rate médio de 8,9% dos últimos 12 meses. Após contabilização dos juros acumulados e do ganho de capital, estima-se impacto negativo de aproximadamente R$ 43 milhões no resultado caixa, ou R$ -1,60 por cota, refletido conforme a venda das cotas do TRXF11 no mercado secundário e/ou amortizações.

AGE convocada

O administrador convocou assembleia para deliberar sobre amortizações. Se aprovada, a primeira amortização parcial poderá atingir R$ 120,3 milhões, com entrega de cotas do TRXF11 aos cotistas. Após essa fase, a carteira do fundo será composta pelo imóvel FACAMP, cotas do TRXF11 e aplicações financeiras destinadas à constituição de conta garantia, além de disponibilidades estimadas em R$ 5 milhões. Uma segunda amortização poderá ocorrer caso a conta garantia seja liberada sem ônus.

O gestor informou que a operação tem como objetivo capturar parte do desconto entre valor patrimonial e de mercado do fundo e permitir aos cotistas acesso a cotas do TRXF11, fundo com maior diversificação e liquidez. A gestora também avalia alternativas futuras, incluindo a possível venda do imóvel FACAMP e eventual liquidação do VIUR11.