O Fundo de Investimento Imobiliário TG Ativo Real (TGAR11) atravessa um período de adaptação após as mudanças observadas no mercado de crédito imobiliário nos últimos anos. Segundo análise de Lana Santos, do Clube FII, a evolução recente do fundo reflete características próprias do segmento de desenvolvimento imobiliário, cuja dinâmica difere dos fundos focados em renda recorrente. "Mas reduzir toda a análise do TGAR apenas para o dividendo mensal, acaba sendo muito superficial, especialmente para um fundo com esse nível de complexidade", apontou Santos em vídeo disponível no canal do Clube FII no Youtube, clique aqui e confira.

Ao longo de sua trajetória, o TGAR11 se destacou pela participação em projetos de desenvolvimento, loteamentos e incorporações. Nesse modelo, os resultados dependem da evolução dos empreendimentos, das vendas e da conversão dos ativos em geração de caixa ao longo do ciclo imobiliário. "A primeira coisa que é importante entender é que o TGAR11 nunca operou como um fundo tradicional de renda imobiliária. Ele não é um fundo cujo resultado depende principalmente de imóveis prontos gerando aluguel recorrente. O coração da estratégia sempre está dentro do desenvolvimento imobiliário, e isso muda completamente a dinâmica do fundo", ressaltou a analista.

De acordo com a análise, o aumento dos juros e a maior seletividade dos bancos no crédito imobiliário impactaram a velocidade dos repasses bancários, etapa importante para a monetização dos projetos. Com isso, o fluxo de caixa do fundo passou a acompanhar um ritmo diferente daquele observado em períodos de crédito mais abundante. "Porque enquanto o cenário estava favorável, parecia que o fundo conseguia entregar dividendos altos de forma quase que automática. Só que desenvolvimento imobiliário não funciona dessa forma. Ele é muito mais sensível ao ciclo de crédito, ao custo do dinheiro e à capacidade do mercado de absorver os imóveis", completou.

A análise também ressalta que parte dos resultados do fundo é reconhecida por meio da equivalência patrimonial das Sociedades de Propósito Específico (SPEs), mecanismo comum no desenvolvimento imobiliário. Nesse contexto, a evolução econômica dos projetos pode ocorrer em ritmo distinto da entrada efetiva dos recursos em caixa. "E com isso, começou a surgir um cenário que o fundo ainda tinha patrimônio relevante, mas a velocidade de monetização caiu muito. Percebe como isso é diferente de simplesmente dizer que o fundo piorou? O problema não era necessariamente a destruição do patrimônio do fundo. Era uma pressão forte sobre fluxo de caixa, sobre a liquidez operacional, num modelo extremamente dependente do crédito".

Nos primeiros meses de 2026, o fundo registrou sinais de melhora em indicadores operacionais. Segundo a gestora, os repasses bancários superaram as projeções para o período e as vendas apresentaram recuperação após meses de desempenho abaixo das expectativas. Paralelamente, a gestão iniciou um processo de ampliação da exposição ao crédito imobiliário por meio de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), estratégia que busca equilibrar a carteira entre ativos de desenvolvimento e operações de crédito, combinando diferentes fontes de resultado.

"Isso não é uma medida de emergência, mas uma redefinição do modelo de operação do fundo. A meta é sair de uma exposição de cerca de 5% em CRIs para algo em torno de 30% a 40% nos próximos 12 a 18 meses, com o objetivo de longo prazo de chegar a uma carteira mais equilibrada entre equity e crédito. Isso muda o perfil do fundo de forma permanente. E esse é o ponto que o investidor precisa entender. A gestão está, deliberadamente, construindo um fundo diferente do que ele era antes".

Para a analista, o caso do TGAR11 ilustra como fundos de desenvolvimento imobiliário estão diretamente ligados ao ciclo econômico e ao mercado de crédito e reforça a importância de compreender as características específicas de cada estratégia antes de avaliar seus resultados e perspectivas de longo prazo. "Em desenvolvimento imobiliário, a leitura nem sempre é tão simples. Porque esse tipo de operação exige caixa, flexibilidade financeira e a capacidade de atravessar ciclos difíceis. Então existe uma discussão legítima sobre a sustentabilidade", conclui.

AVISO: Este conteúdo, assim como o vídeo disponível no Youtube, possui caráter 100% educativo e informativo. NÃO é uma recomendação de compra ou venda. Faça sua própria análise antes de investir.