O fundo imobiliário RINV11, gerido pela Real Investor, adota uma abordagem multiestratégia que vai além do tradicional, investindo em cotas de outros FIIs, Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e até em ações de empresas do setor. Esta tese diversificada visa gerar ganho de capital e renda explorando diferentes vertentes do mercado imobiliário, conforme detalha Lana Santos, analista do Clube FII. Você pode assistir ao vídeo completo disponível no canal do Clube FII no YouTube clicando aqui.

Com uma carteira de setembro de 2023, o fundo demonstrava sua estratégia na prática, com 79% do patrimônio alocado em FIIs, 12% em CRIs e 6% em ações. Dentro do segmento de FIIs, a maior exposição, com 51% do patrimônio, estava em fundos de recebíveis. Santos afirma que a gestão enxerga uma janela de oportunidade nesta classe de ativos, citando uma "dupla camada de desconto": um ajuste no valor patrimonial dos fundos devido à marcação a mercado dos CRIs e um desconto adicional no preço de negociação das cotas no mercado secundário.

Um exemplo prático dessa tese é o caso do IRDM11. Anos atrás, o fundo era negociado com ágio significativo sobre seu valor patrimonial. Com a alta dos juros, o valor justo de sua carteira de CRIs foi ajustado para baixo, reduzindo a cota patrimonial. No entanto, a rentabilidade implícita da carteira aumentou. A gestão do RINV11 identificou que, além desse ajuste patrimonial, o mercado negociava a cota com um desconto adicional, criando uma oportunidade de compra atrativa.

Na parcela de ações, a estratégia é investir em empresas líderes com precificação atrativa, como a Allos (ALOS3). A gestão utiliza a métrica do cap rate para comparar o investimento na empresa com FIIs de shopping. Foi apontado que a Allos era negociada a um cap rate de 16%, enquanto a média dos FIIs do setor variava entre 8% e 10%, indicando, na visão da gestora, um investimento mais atrativo na companhia.

Alinhamento de interesses com os cotistas

A Real Investor destaca seu alinhamento de interesses com os cotistas, uma vez que os próprios gestores são investidores relevantes do fundo. Práticas como arcar com 100% dos custos das ofertas, realizar emissões com base no valor patrimonial e reverter 100% das taxas de estruturação de CRIs para o próprio fundo reforçam essa filosofia. Essa abordagem se reflete nos resultados: de novembro de 2022 a setembro de 2023, o RINV11 acumulou um retorno de 40,9%, superando o IFIX, que registrou 22,1% no mesmo período. 

Em resumo, o RINV11 se posiciona como um fundo de gestão ativa com uma estratégia híbrida e adaptável, que busca as melhores oportunidades de investimento em diferentes classes de ativos dentro do universo imobiliário. Em outubro, o fundo anunciou sua quinta emissão de cotas, mantendo a prática de arcar integralmente com os custos da oferta.