O Fundo Imobiliário CSHG Renda Urbana (HGRU11) concluiu a aquisição de 100% das cotas da Sociedade de Propósito Específico (SPE), proprietária do empreendimento Dutra 107 – Taubaté, no interior de São Paulo, por R$ 73,1 milhões.

O imóvel está na Av. Avenida Dom Pedro I, 1100, na cidade de Taubaté, e possui total de 21.482 metros quadrados de área construída para locação e 78.859 metros quadrados de terreno destinado às atividades de varejo e serviços.

Atualmente, o imóvel está locado para 10 empresas, de acordo com o Credit Suisse, administrador do HGRU11. Dos inquilinos que ocupam o imóvel, as quatro lojas âncora são da Leroy Merlin, Cobasi, Mobly e OpenBox2.

O valor total aproximado dos aluguéis vigentes para dezembro é de R$ 522.391,32, equivalente a R$ 30,95 por metro quadrado da área locável ocupada do imóvel.

Para possibilitar o pagamento de parte da aquisição, houve uma operação de securitização por meio de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).

Assim, uma parcela de R$ 33,5 milhões foi paga com recursos próprios do fundo e a outra parcela de R$ 39,6 milhões foi obtida pelo saldo líquido do CRI.

De acordo com o Credit Suisse, parte do lastro de garantia do CRI vem dos recebíveis do contrato de locação na modalidade ‘Buit to Suit’ – construído de acordo com a necessidade do inquilino - com a Leroy Merlin.

Os certificados emitidos na operação de CRI têm prazo de 15 anos, taxa de emissão de 6,5% e atualização monetária anual pelo IPCA.

Ainda segundo o comunicado, os CRIs foram integralmente adquiridos pelo fundo.

O HGRU11 também detém - indiretamente por meio da SPE - os imóveis que compõem as áreas atualmente construídas e em funcionamento do empreendimento Dutra 107 – Taubaté.

Com a assinatura do Termo de Fechamento e o pagamento do valor final, o HGRU11 tornou-se o único titular das quotas da SPE e do CRI e, consequentemente, de todos os direitos sobre o imóvel.

“Assim, o fundo inicia o investimento no imóvel com uma exposição de caixa correspondente ao valor final, o que denota, de acordo com as locações vigentes no imóvel, um cap rate de aproximadamente 10,5%”, informou o Credit Suisse no comunicado.

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O HGRU11 receberá dos vendedores dois valores complementares de renda, pagos a título de indenização pela inexistência de receitas contratadas para parte das áreas do imóvel.

Haverá um complemento de renda no valor nominal total de R$ 4,8 milhões a ser desembolsado pelos vendedores em seis parcelas no período entre janeiro de 2023 e julho de 2025, a fim de cobrir uma curva de descontos já negociada para o contrato Leroy, além de uma renda mínima garantida no valor total nominal de R$ 2,8 milhões, a ser paga pelos vendedores em quatro parcelas entre janeiro de 2023 e julho de 2024.

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Caso alguma área venha a ser locada, a curva de pagamentos devidos pelos vendedores será alterada a fim de refletir a situação real das áreas com vacância financeira.

Considerando as receitas de locação e as rendas mínimas devidas pelos vendedores ao HGRU11, o fundo receberá por 24 meses o montante estimado de R$ 640.986,16, equivalente a cerca de R$ 0,04 por cota.