Fundo ALZR11 assina intenção de adquirir imóveis alugados para Decathlon e Cobasi por R$ 49 milhões
Fundo Imobiliário Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11) - famoso pelo apelido Alzirão - assinou memorando para compra de dois ativos em SP e SC do portfólio do fundo HBC Renda Urbana (HBCR11)
O Fundo Imobiliário Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11) anunciou um Memorando de Entendimentos vinculante (MoU) para a aquisição de dois imóveis nas cidades de São Paulo (SP) e Joinville (SC) da carteira do fundo HBC Renda Urbana (HBCR11) por um total de R$ 49 milhões.
O valor de venda será corrigido pelo IPCA entre a data de assinatura do MoU e a data do pagamento, de acordo com o comunicado divulgado em conjunto pelo BTG Pactual e Alianza, administrador e gestor do fundo.
O imóvel de São Paulo está na Rodovia Raposo Tavares, nº 6.008, próximo à Av. Escola Politécnica, e possui cerca de 30.576 metros quadrados de área de terreno, além de 4.249 metros quadrados de área construída.
A aquisição pelo HBCR11 foi em dezembro de 2020 por meio de uma operação de Sale&Leaseback com a Decathlon. Um ano depois, o local recebeu também uma unidade da Cobasi.
Os contratos de locação equivalem a um aluguel mensal total de cerca de R$ 268,2 mil. Deste montante, cerca de R$ 216,5 mil referem-se ao contrato atípico de locação com a Decathlon, que possui um prazo mínimo de locação de 30 anos corrigido anualmente pelo IPCA.
Em caso de rescisão antecipada, é prevista uma multa integral nos primeiros 10 anos de vigência da locação.
O restante da receita de locações do imóvel - cerca de R$ 51,7 mil – vem do contrato de locação da Cobasi, que possui um prazo mínimo de 15 anos com correção anual pelo IPCA.
Além das áreas atualmente construídas e locadas, o imóvel possui área de terreno com potencial para expansão pelo ALZR11 no futuro.
Por este imóvel, o fundo pagará R$ 34,5 milhões ao fundo vendedor - o HBCR11 - o que é equivalente a um Cap Rate perto de 9,3% ao ano, considerando o aluguel vigente.
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O imóvel em Joinville está na Rua XV de Novembro, nº 2.805 e possui cerca de 37.302 metros quadrados de área de terreno, além de 2.345 metros quadrados de área construída.
No ativo, funciona uma Decathlon com contrato de locação atípico que corresponde a um aluguel mensal de R$ 112 mil.
O contrato tem prazo mínimo de 30 anos corrigido anualmente pelo IPCA, além de cláusula que prevê multa integral em caso de rescisão antecipada nos primeiros 10 anos de vigência da locação.
Por este imóvel, o ALZR11 pagará R$ 14,5 milhões, valor equivalente a um Cap Rate de cerca de 9,3% ao ano.
A expectativa é que a transação incluindo os dois imóveis - em SP e SC - represente cerca de R$ 0,05 por cota por mês no primeiro ano, em substituição ao valor correspondente aplicado em fundos de liquidez, de acordo com o comunicado.
A expectativa é que o negócio seja concluído em até 60 dias.