O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) Capitânia Office (CPOF11) comunicou, por meio de fato relevante, a celebração de compromisso para a venda da totalidade do edifício Oscar Freire Office, localizado em São Paulo, para o Prime Offices Fundo de Investimento Imobiliário, do qual o Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11) é cotista majoritário.

O valor total da transação é de R$ 132 milhões, sendo R$ 99 milhões pagos à vista após o cumprimento das condições precedentes e R$ 33 milhões previstos como earn-out, a serem pagos em até 12 meses após o fechamento, condicionados às obrigações estabelecidas nos documentos da operação.

Segundo o documento, o fundo assumiu o compromisso de pagamento de renda mínima garantida de R$ 50 mil mensais pelo prazo de 12 meses a partir da conclusão da operação.

O imóvel está integralmente locado por contratos de longo prazo para a Souza Cruz Ltda., que ocupa o edifício para uso corporativo, e para a Bati Brasil Restaurantes Ltda., responsável pela loja térrea.

Do lado do comprador, o ALZR11 afirmou que a transação "alinha-se à estratégia contínua de investimento em imóveis de alta qualidade para geração de renda, valendo-se de contratos de locação de longo prazo e com inquilinos de alta qualidade".

Segundo a Alianza, as distribuições de rendimentos futuras dependerão da performance operacional do portfólio, incluindo o imóvel objeto da transação. A gestora estima que a aquisição represente um cap rate de aproximadamente 10,51% ao ano no primeiro ano após a conclusão, com impacto mensal estimado de cerca de R$ 0,0075 por cota, considerando a base atual de cotas antes da finalização da 8ª emissão.

Sobre o imóvel

O imóvel adquirido possui cerca de 5.266 m² de área bruta locável, distribuídos em oito pavimentos corporativos, além de térreo, subsolo e rooftop. O edifício conta com certificação LEED Gold e infraestrutura voltada a eficiência operacional, incluindo piso elevado, sistema de ar-condicionado preparado para espaços abertos e áreas de apoio à mobilidade.

O ativo integra um empreendimento de uso misto na região dos Jardins, em São Paulo, próximo à estação Oscar Freire e a eixos comerciais relevantes da cidade. O projeto inclui também área residencial e operação de varejo no térreo.

O edifício está integralmente locado por contratos de longo prazo. A BAT Brasil ocupa a totalidade das lajes corporativas, com contrato vigente até 2032, enquanto o espaço térreo está locado ao restaurante Arturito, com vencimento previsto para 2033. Os contratos preveem multas rescisórias e prazos de aviso prévio.

Segundo as informações divulgadas, o aluguel mensal do ativo corporativo é de R$ 781.519,72, enquanto o espaço térreo gera R$ 85.940,40 mensais, ambos com atualização anual. 

A conclusão da operação depende do cumprimento de condições precedentes, incluindo a não manifestação do direito de preferência pelas locatárias e a liberação de eventuais ônus sobre os recebíveis de locação, com estimativa de fechamento em até 15 dias.