O fundo imobiliário Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11), conhecido no mercado como "Alzirão da massa", vive um momento de profunda transformação que gerou debates e oportunidades entre os investidores. Nos últimos 18 meses, o ALZR11 mudou de patamar. Após levantar R$ 371 milhões em sua sétima emissão de cotas, o fundo partiu para uma série de aquisições que diversificaram seu portfólio. Em análise realizada por Lana Santos, do Research do Clube FII, são detalhados os movimentos estratégicos que levaram um fundo historicamente negociado com prêmio a um raro patamar de desconto. Você pode assistir ao vídeo completo clicando aqui.

"Historicamente, o fundo construiu uma reputação sólida. Ele é conhecido pela sua carteira de imóveis de alta qualidade, com contratos atípicos de longo prazo que trazem muita previsibilidade para a receita. Além disso, ele possui um histórico de resiliênica, enfrentando diversos ciclos econômicos desde sua listagem em 2018", recorda Santos.

Com a nova captação, o fundo realizou uma série de movimentos estratégicos. Entre os novos ativos estão um centro de distribuição do Mercado Livre, um portfólio de varejo alimentar com Hortifruti e Açaí, centros de diagnóstico da DASA e um data center em Porto Alegre. Além disso, o fundo realizou a venda estruturada de um imóvel e promoveu um desdobramento de cotas para a base 10, visando maior liquidez e acesso a pequenos investidores. 

Fundo maior, mais diversificado, mas mais alavancado

Essa expansão resultou em um fundo maior e mais diversificado, porém mais alavancado, o que gerou cautela no mercado. A reação foi uma queda no preço da cota, fazendo com que o ALZR11, que negociou com ágio em 80% de sua história, passasse a ser negociado abaixo de seu valor patrimonial, atingindo um P/VP de 0,93, o que a analista considera "raríssimo na história do fundo". Você pode acompanhar o histórico completo do P/VP do fundo acessando a página do ALZR11 na aba Valor Patrimonial. Segundo Lana Santos, a principal causa para o desconto está no cenário de juros elevados e na percepção de maior complexidade e risco devido à alavancagem. 

Um ponto crucial da análise é a estrutura da dívida do fundo, que soma R$ 609 milhões, ou 46% de seu patrimônio. A especialista destaca um detalhe fundamental: a maior parte dessa dívida está atrelada ao IPCA, o mesmo indexador que corrige seus contratos de aluguel. Isso cria uma proteção natural, pois as receitas e as despesas da dívida sobem juntas, evitando um descasamento no fluxo de caixa. Adicionalmente, os prazos da dívida estão alinhados aos dos contratos de locação e o fundo possui caixa suficiente para cobrir mais de cinco anos de suas obrigações. 

Atualmente, o ALZR11 possui 23 imóveis, com vacância física e financeira zeradas. A carteira de locatários inclui empresas como Coca-Cola, Bauducco, Mercado Livre e Grupo Globo, com quase 100% dos contratos no formato atípico e prazo médio de 9,6 anos, o que garante alta previsibilidade de receita. A gestão sinaliza uma distribuição de dividendos entre R$ 0,08 e R$ 0,082 por cota para o segundo semestre, mas há uma reserva de lucros acumulada que pode gerar surpresas positivas.

Assim, a percepção é de que a gestão do ALZR11 optou por um crescimento acelerado via alavancagem, executado de forma estruturada e defensiva. Com a qualidade dos ativos e contratos mantida, o fundo está bem posicionado para se beneficiar de uma eventual melhora no cenário macroeconômico, representando uma oportunidade para investidores de longo prazo com tolerância a um risco moderado. "Não é uma aposta inconsequente esta alavancagem, mas sim algo estrutural e defensivo", argumenta.

Confira relatório completo sobre o fundo elaborado pelo Research do Clube FII.