O Fundo Imobiliário Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11) anunciou o pedido de rescisão do locatário do edifício comercial na Rua Araporé, 655, na cidade de São Paulo e, em uma operação simultânea, a venda do imóvel por R$ 19,3 milhões.

O prédio está alugado para a Harrison Comunicação – antiga Momentum  que integra o grupo econômico da IPG (Interpublic Group of Companies, Inc.), segundo comunicado do BTG Pactual e da Alianza, administrador e gestora do fundo.

Ainda de acordo com o comunicado, o fundo havia assinado em fevereiro o primeiro aditivo ao contrato atípico de locação que previa a formalização da intenção de rescisão antecipada do contrato pela IPG em 3 de julho mediante o cumprimento do aviso prévio e o pagamento da multa e custos das adequações para a devolução do imóvel.

Em 23 de junho, o segundo aditamento ao contrato definiu o valor total devido pela IPG pela devolução antecipada em R$ 5,16 milhões a ser pago ao fundo em 3 de julho. O valor corresponde a mais de 30 vezes o aluguel vigente.

O administrador e a gestora do ALZR11 também anunciaram a assinatura de um compromisso para a venda do imóvel a uma empresa de incorporação imobiliária que não teve o nome informado. O pagamento será em quatro parcelas iguais de R$ 4,8 milhões.  

A primeira parcela vence na assinatura da escritura e as outras devem ser quitadas em janeiro de 2024, julho de 2024 e em janeiro de 2025 com correção pelo IPCA.

O lucro contábil calculado ao considerar a diferença entre o valor de venda somado à multa pela rescisão antecipada e o valor total de aquisição do imóvel é de cerca de R$ 6,2 milhões, o que representa um retorno aproximado de 34% nas duas operações, sem considerar os aluguéis recebidos.

Quando considerado o fluxo dos aluguéis recebidos ao longo do período em que o imóvel esteve locado pelo ALZR11, a Taxa Interna de Retorno (TIR) foi de 15% ao ano.  

A TIR verifica se um investimento é viável ou não por meio da projeção de fluxo de caixa, ou seja, da geração de receita.

O aluguel vigente do imóvel que deixará de ser recebido pelo fundo representa cerca de R$ 0,02 por cota ao mês, já considerando as 725.001 novas cotas do período de direito de preferência da 6ª emissão integralizadas ao patrimônio líquido do ALZR11 na data base de maio de 2023.

O montante não destinado à distribuição que for recebido pelo ALZR11 pela venda do imóvel será investido de acordo com o regulamento do fundo, de acordo com o comunicado.