A história do Fundo Imobiliário Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11) começa em 2012 como um fundo de agências bancárias com foco em unidades da Caixa Econômica Federal em operações de Sale & Lease Back, em que o proprietário vende o imóvel ao FII e o aluga em seguida.

 

O prazo dos contratos de locação das agências adquiridas pelo fundo era de 10 anos. Na época, as operações de compra envolveram R$ 405 milhões, o que gerou grande repercussão no mercado e atraiu um público de pessoas físicas significativo, como lembra Alexandre Rodrigues, sócio da gestora Rio Bravo.

 

 

“O RBVA11 veio naquele primeiro boom dos Fundos Imobiliários, quando os FIIs começaram a pegar um pouco mais de tração e a gente saiu de 30 mil para 100 mil investidores. Ficamos muito empolgados com o tamanho e o crescimento da indústria”, afirma Rodrigues.

 

Era um momento em que os fundos nasciam com propósitos específicos. Em geral, eram monoativos – com um único tipo de ativo em carteira - ou monoinquilinos – contendo apenas um inquilino no portfólio.

 

Rodrigues explica que o RBVA11 também captou recursos para construir unidades para a CEF na modalidade de negócio Built to Suit, quando os imóveis são construídos para e com o perfil do inquilino.

 

No entanto, após alguns anos, o banco encerrou o plano de expansão.

 

O contexto no mundo era de um sistema bancário em mudanças dentro de um acelerado processo de digitalização. Os bancos privados foram os primeiros a enxugar gastos com o atendimento presencial.

 

No Brasil, o mesmo processo ocorreria poucos anos depois, embora os bancos públicos, a exemplo da CEF, ainda dessem elevada importância à estrutura física para a operação diante da vocação social dos serviços prestados.

 

A gestão do RBVA11 logo percebeu as mudanças no cenário competitivo e buscou diversificar o portfólio e, com isso, minimizar riscos. O olhar, naquele momento, deveria ser para a perpetuidade e o horizonte de longo prazo do fundo.

 

“Em 2018, vimos a necessidade de transformar o RBVA11 em um fundo diversificado de lojas de rua, entendendo a sinergia das agências bancárias com esse varejo. Afinal, um imóvel hoje ‘está’ agência, mas daqui a alguns anos pode ser uma farmácia, e depois de mais uns anos pode ser um pet center, e assim por diante. Chamamos os investidores para uma assembleia e mudamos o regulamento. O fundo deixou de ser Agências Caixa e passou a se chamar Renda Varejo”.

 

O plano do FII havia sido traçado: venda contínua de imóveis com agências bancárias e aquisição de outros tipos de varejo para a carteira. Os recursos financeiros necessários seriam obtidos com as vendas dos ativos e também por meio de emissões de novas cotas.

 

Em 2020, outro fundo de agências sob a gestão da Rio Bravo, o Santander Agências, juntou-se ao RBVA11.

 

“Por meio da incorporação, unimos os dois fundos que ficaram maiores, com mais escala, liquidez e capacidade para fazer bons negócios. No entanto, ainda tínhamos o desafio de buscar mais exposição a seguimentos não bancários”.

 

Atualmente, a gestão do RBVA11 segue com a estratégia de reciclagem de portfólio, principalmente por meio da venda de agências bancárias e, em algumas vezes, alugando antigas agências para outros setores.

 

Dentro dos planos de venda, o RBVA11 ainda possui um pacote de agências do Santander comprado em 2012.

 

Do total, sete foram devolvidas pela instituição ao fundo no final de 2022. Duas já foram locadas novamente, sendo que uma delas para o próprio Santander que optou por relocar o imóvel.

 

Com as operações ao longo dos últimos anos, a carteira do RBVA11 já possui ativos de diferentes segmentos como o de restaurante e o de varejo, com lojas de departamentos e de artigos esportivos. A presença de agências da CEF foi reduzida de 100% para pouco mais de 50%, com tendência de redução ainda maior.

 

“O fundo já deixou de ser de agências e vem se tornando um fundo de varejo”, explica Rodrigues.

 

 

A renovação de contratos na carteira do RBVA11

 

Com o fim do prazo de 10 anos, todos os contratos atípicos de aluguel dos imóveis comprados em 2012 pelo Fundo Imobiliário Rio Bravo Renda Varejo tiveram vencimento no ano passado. Assim, era chegada a hora de entender a necessidade do locatário e buscar renovar estes contratos.

 

Segundo Rodrigues, 100% dos ativos na carteira do fundo locados para a CEF com vencimento em 2022 tiveram renovação de locação.

 

Já dos 20 ativos locados pelo Santander com vencimento em 2022, 13 tiveram o contrato renovado com o banco. Dos sete imóveis devolvidos em dezembro de 2022, dois já estão locados, um para a M3 na Paulista e outro relocado para o próprio Santander.

 

“Com as renovações, a gente reduziu o risco de uma queda no valor de aluguéis ou de um aumento drástico na taxa de vacância, o que foi um ponto de destravamento de valor para o fundo que muitos investidores esperavam para fazer as contas e entender o preço justo do fundo”.

 

Em relação à exposição a setores no portfólio, a gestão do RBVA11 não pretende permanecer com mais da metade da carteira em bancos.

 

“O fundo precisa ter mais diversificação. Mais que 50% em um único setor é uma exposição maior do que gostaríamos. Algo em torno de 20% ou 30% no setor bancário é o ideal”.

 

Além da diversificação já conquistada, o fundo mira em outros setores como o de saúde com laboratórios, clínicas médicas e farmácias, além de pet centers e ainda o segmento de supermercados.

 

“São segmentos com muita resiliência que permaneceram fortes durante a pandemia e não podem parar. São setores que a gente gosta e quer aumentar a exposição”.

 

 

O desempenho das cotas do RBVA11 na B3

 

Ao longo do primeiro semestre de 2023, a cota do fundo Rio Bravo Renda Varejo teve recuos em fevereiro e março, quando fechou com baixas de 2,76% e de 0,67%, respectivamente.

 

No entanto, as cotas tiveram reação nos meses seguintes e acumulam valorização de 15,37% no ano.

 

Um dos motivos, segundo Rodrigues, foi a solução para uma grande preocupação dos cotistas que era a redução de receita após os vencimentos de contratos de aluguéis com os bancos.

 

Apesar do desempenho do RBVA11 na bolsa, o executivo informa que o preço da cota no mercado secundário ainda está atraente.

 

“Quando a gente olha o RBVA11 versus seus pares, ele ainda tem um preço sobre patrimônio inferior aos seus concorrentes e o dividend mais alto. Isso significa que ele ainda está mais barato que os outros, se fizermos um comparativo dos múltiplos do setor”.

 

 

A busca pelo diferencial no portfólio

 

Os imóveis da carteira do RBVA11 são divididos pela gestora em duas classificações do tijolo, ao invés de uma classificação por locatário.

 

Os imóveis High End, que representam cerca de 20% do portfólio, são ativos em localizações privilegiadas para o varejo, a exemplo das avenidas Paulista e Faria Lima, na cidade de São Paulo, e do bairro de Ipanema, no Rio de Janeiro.

 

São localizações que possuem alta demanda de inquilinos, inclusive para instalação de lojas flagship, que são importantes para a divulgação da marca. São imóveis que dependem menos dos contratos, pois possuem demanda de locatários constante.

 

Um exemplo é o restaurante Nobu, na região dos Jardins, na capital paulista, que foi desocupado na pandemia e logo locado pelo Coco Bambu.

 

A outra classificação dos ativos da carteira do RBVA11 é a de imóveis Renda Urbana, ou seja, aqueles que não necessariamente estão nas melhores avenidas, mas que possuem importância para a capilaridade das vendas das varejistas.

 

Normalmente, estes imóveis estão ancorados em contratos atípicos e a liquidez para novas locações dependerá de diversos fatores da microlocalização.

 

Renda Urbana: Foco em conversão de vendas

High End: Vendas + Encantamento do cliente + Exposição de marca

 

Segundo a Rio Bravo, o RBVA11 é o fundo que mais possui participação em imóveis High End no setor.

 

Além disso, ao fazer um estudo do perfil dos imóveis dos fundos do segmento, é possível notar que os imóveis do RBVA11 têm metragem média bem inferior aos principais pares (2,5 mil m² vs. 7,5 mil m² dos pares), além de exposição maior a capitais e regiões metropolitanas (mais de 70% do portfólio vs. 60% a 65% dos pares), o que mostra a flexibilidade e a boa localização dos imóveis favoráveis à comercialização e à reposição de locatários no longo prazo.

 

 

Horizonte do RBVA11 para aumento nos dividendos

 

O RBVA11 é um fundo que busca manter a regularidade nos pagamentos de dividendos a cotistas.

 

Desde janeiro de 2023, o FII realiza distribuições mensais de R$ 0,95 por cota em dividend yields sempre próximos a 1%.

 

Isabela Perez, responsável pela área de Relações com Investidores e de Comunicação da Rio Bravo: "A gente consegue fazer uma renda recorrente com mais vendas de maneira bem sustentável dentro desta estratégia de reciclagem".  (Foto: Divulgação - Rio Bravo)

 

O valor representa uma redução em relação ao pagamento mensal de R$ 1,07 por cota no último quadrimestre de 2022. O motivo, segundo Rodrigues, foi o vencimento de contratos de aluguel com a CEF e o Santander.

 

“Os últimos 10 anos, de 2012 a 2022, não foram uma janela boa para o ciclo imobiliário. Nem os imóveis AAA da Faria Lima conseguiram ganhar da inflação. Praticamente, todos os aluguéis ficaram abaixo dos índices de preços. Com a CEF, a gente conseguiu manter os valores de locação e, com o Santander, teve uma redução de apenas 12%”.

 

Assim, a gestão do RBVA11 entende que é possível aumentar o valor do dividendo.

 

“A nossa distribuição hoje é de R$ 0,95 por cota. No próximo semestre, provavelmente, teremos distribuição de R$ 1,00. Pode até ser mais, dependendo do momento de vendas, já que parte desse rendimento é proveniente de resultados não recorrentes, ou seja, lucro das vendas. Tem bastante coisa andando e deals grandes que podem sair e a gente conseguir aumentar bastante esta renda não recorrente”. 

 

Segundo Isabela Perez, responsável pela área de Relações com Investidores e de Comunicação da Rio Bravo, o valor do dividendo pode ter aumento nos próximos dois anos para até R$ 1,10 por cota, como publicado no relatório de guidance do fundo.

 

“A gente consegue fazer uma renda recorrente com mais vendas de maneira bem sustentável dentro desta estratégia de reciclagem. Assim, mesmo com um cenário mais conservador, o fundo ainda estaria pagando um yield de mais de 10% usando como base a cota patrimonial. Desta forma, aliamos uma boa renda - o que o investidor espera – a um tijolo sólido e fundamentado na localização”, conclui Perez.