O programa A Hora do CRI - transmitido toda quarta-feira às 19h30 pelo canal do Clube FII no Youtube - foi aberto pelo apresentador Felipe Ribeiro com uma explicação sobre o SBR, o plano de de supervisão baseada em risco da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), órgão regulador do mercado financeiro, que abrange o período de dois anos.

Para um detalhamento maior sobre o assunto, a convidada do programa foi a Nathalie Vidual, gerente de Supervisão de Securitização da CVM.

A live ainda contou com a participação do CEO e sócio-fundador do Clube FII, Rodrigo Cardoso de Castro, e do sócio e diretor de Research, Danilo Almeida.

Respondendo a um questiomento de Ribeiro, Nathalie Vidual explicou o porquê do planejamento da CVM para o próximo biênio (2023-2024) não mencionar os Fundos Imobiliários, ao contrário do período anterior que deu ênfase à fiscalização dos FIIs, em especial aos compostos por Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).

“Há uma justificativa para a gente não ter entrado com um projeto específico de supervisão preventiva de Fundos Imobiliários nesse biênio. No período passado, a gente fez um trabalho bastante amplo focado no produto em um período pós pandemia, saindo dos momentos mais críticos da Covid-19 e, ao mesmo tempo, colhendo algumas impressões de que o mercado não tinha a contabilidade para os fundos de investimentos. Não se dava muita importância para assuntos de natureza contábil nesta indústria de Fundos Imobiliários”.

Vidual complementou que a preocupação do regulador era com a precificação de ativos dos FIIs, como no caso dos fundos de Shopping Centers bastante afetados pela pandemia.

“Para uma supervisão preventiva casada com o momento econômico que a gente estava vivendo naquele biênio, foi interessante a gente verificar o registro e a mensuração dos ativos que são avaliados a valor justo na carteira dos Fundos Imobiliários”.

Preocupação com laudos de avaliação dos ativos de FIIs

O trabalho da CVM no biênio 2021-2022 observou a propriedade e o investimento representados pelos imóveis para renda que geram receita de aluguel e precisam ser avaliados a valor justo. Nestes casos, o administrador precisa contratar um laudo de avaliação que dá suporte à mensuração do ativo no balanço da carteira do fundo.

“A gente olhou também para os fundos de CRI porque passaram a ter uma maior representatividade na indústria de Fundos Imobiliários. Estes ativos, normalmente, são vendidos como financeiros para ser transacionados no curto prazo e acabam sendo mensurados a valor justo”.

A CVM conseguiu analisar 65 ativos dentro de uma amostra de 23 Fundos Imobiliários, de acordo com Vidual.

“A gente definiu algumas variáveis que serviriam para definir quais eram os fundos com o maior potencial de risco: a categoria que mais sofreu com a pandemia, os fundos listados mais pulverizados porque têm muitos cotistas pessoas físicas, além dos fundos que contratam auditores independentes em casas menores que talvez não sejam tão acompanhados pela mídia ou por outras entidades”.

A conclusão da entrevistada sobre todo o trabalho da CVM no biênio encerrado é de que foi eficaz e com ênfase na supervisão preventiva e educativa da indústria de Fundos Imobiliários.

“O trabalho era tentar dar orientação. No máximo, a gente enviava um ofício de alerta ao administrador. Alguns casos evoluíram de forma mais crítica e a solução ainda deve acontecer ao longo de 2023. Mas, de uma forma geral, os administradores conseguiram se adequar ao momento de crise e a gente não teve muitos casos críticos”.

Desequilíbrio nos fundos de CRI 

No caso dos Fundos de CRI, Vidual afirmou que foi observado um desequilíbrio entre o modelo de negócios e a aquisição do tipo de ativo pelo Fundo Imobiliário.

“Normalmente, você olha a política contábil do fundo e está escrito que o ativo é para livre negociação, classificado como ativo financeiro e avaliado a valor justo. Só que, na prática, a gente vê que muitos fundos o carregam até o vencimento ou não têm a liquidez no mercado secundário para a negociação”.

Apesar da distorção, a CVM ainda não tem uma medida punitiva. Segundo Vidual, os estudos sobre este caso serão aprofundados.

“Oportunamente, é possível que a gente solte um ofício circular trazendo orientação sobre a forma adequada de contabilizar esses ativos dentro da carteira do fundo”.

Vigilância dos próprios cotistas 

Castro perguntou à convidada sobre a intensidade da fiscalização sobre os Fundos Imobiliários feita pelos próprios investidores.

“O quanto a vigilância ativista dos cotistas pode ajudar ou atrapalhar o trabalho da CVM?”

Vidual afirmou que os investidores de Fundos Imobiliários são os mais organizados.

“Em termos de educação financeira, a gente ainda tem um passo para avançar, mas está num patamar diferenciado. Eles [os investidores] conseguem trazer questões que são realmente relevantes e fazem sentido. Esta participação é fundamental”.

Mercado sem acesso aos laudos sobre ativos

Barbosa lembrou que os fundos estão em época de demonstração de resultados de precificação dos laudos.

“Confiamos na empresa avaliadora, mas a gente não tem muito acesso ao laudo que eles [os FIIs] não são obrigados a divulgar. Muitas vezes, os laudos têm informações confidenciais de contrato. Você acha que há como ter um novo meio termo disso para que os investidores consigam uma visão um pouco mais clara sobre as marcações dos ativos?”

A entrevistada confirmou que este foi um ponto levantado na supervisão da CVM.

“A gente pediu laudos de três exercícios passados porque a mensuração a valor justo precisa ser confiável e consistente ao longo do tempo: não significa que será igual ao longo do tempo, mas não pode ter uma variável-chave alterada para atender às necessidades do administrador ou gestor do fundo do resultado parecer bonito”.

A entrevista completa de Nathalie Vidual no programa A Hora do CRI pode ser assistida no vídeo em destaque nesta matéria ou diretamente no canal do Clube FII no Youtube.