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    Entrevistas

    Mogno revela como nascem e morrem os FIIs

    Existem Fundos Imobiliários de várias espécies, os que sobrevivem ou mesmo os nascidos predestinados a uma vida curta. Os gestores do MGCR11 e MGIM11 explicam o Darwinismo aplicado ao mercado FII

    Por Luciene Miranda
    sexta-feira, 13 de maio de 2022 Atualizado

    A Teoria da Seleção Natural de Charles Darwin sobre a evolução das espécies com base na sobrevivência daquelas com maior capacidade de adaptação revolucionou o mundo a partir do século IXX e, sem qualquer pretensão acadêmica, poderia também ser aplicada ao mercado de Fundos Imobiliários.

     

    Diante das condições adversas da economia global e também no Brasil, há gestores capazes de lutar pela longevidade dos seus FIIs, enquanto alguns fundos seguem para a liquidação por força das circunstâncias ou mesmo por terem nascido predestinados à morte prematura após cumprirem um propósito de existência.

     

    Mogno revela como nascem e morrem os FIIs
    O prédio em obras atrás do 'Minhocão' na rua Amaral Gurgel, nº 352, centro de São Paulo, foi o primeiro adquirido pelo extinto Fundo Imobiliário MGIM11 (Foto: Arquivo Mogno - 2020)

     

    Assim foi com o extinto Mogno Real Estate Impact Development (MGIM11), que surgiu neste mundo com o destino traçado de impulsionar a revitalização de alguns edifícios do centro de São Paulo.

     

    “A gente começou a tese de investimento no centro de São Paulo há bastante tempo e o MGIM11 foi um veículo que começou com uma estrutura de empresa, uma Sociedade de Propósito Específico (SPE), para a aquisição de um ativo na região pertencente à Santa Casa. O objetivo era reformar um prédio que estava abandonado”, explicou Oswaldo Rossi, sócio da Mogno.

     

    O icônico prédio fica na rua Amaral Gurgel, nº 352, na Vila Buarque, em frente ao elevado rebatizado recentemente como Presidente João Goulart - mais conhecido como Minhocão - e abriga joias como a Livraria Gato sem Rabo e o restaurante Cora.

     

    A experiência deu certo e o MGIM11 até ganhou sobrevida para a reforma de outros três edifícios no centro de São Paulo. Ao contrário do primeiro prédio, os imóveis seguintes tiveram unidades corporativas transformadas em apartamentos residenciais. O objetivo era comprar, reformar, vender e devolver o capital aos cotistas do FII.

     

    A escolha de imóveis no centro da capital paulista teve fundamento em características facilitadoras de uma boa aquisição.

     

    “Você consegue comprar imóveis inteiros, ao contrário de muitas regiões de São Paulo com prédios de apartamentos pertencentes a diferentes donos. Isso também permite reformar muito melhor. Há também as vantagens na região da grande oferta de transporte público e do aumento na quantidade de bares e restaurantes para um público cativo que gosta do centro e que toparia morar ali se você oferecer o produto adequado”.

     

    A incorporadora Planta foi o parceiro escolhido pela Mogno para tocar as reformas nos edifícios adquiridos.

     

    “A diferença entre os preços dos metros quadrados do lançamento e da aquisição dos edifícios era muito discrepante. Você tinha muita margem para errar. Mesmo que eu vendesse muito descontado, realizaria um bom ganho”.

     

    Ainda segundo Rossi, o fundo como o MGIM11 nasce para viver um período máximo de sete anos, mas que pode ser abreviado quando os gestores encontram oportunidades de boas vendas dos ativos para o retorno do capital aos cotistas.

     

    “Na prática, o FII cumpriu o propósito dele. Hoje, no mercado, há poucas gestoras que abrem um Fundo Imobiliário já pensando em fechá-lo. Mas a gente vê com muito bons olhos você devolver o capital quando se encerra uma tese”.

     

    Antes de morrer, ou melhor, ter a liquidação anunciada em 12 de abril deste ano, o MGIM11 devolveu capital aos seus 75 cotistas que eram investidores profissionais institucionais. O retorno correspondente ao tempo de existência do FII foi de 20,48% e superou praticamente todos os indicadores neste período de vida de menos de dois anos - de 30 de setembro de 2020 a 31 de março de 2022. A exceção foi o Ibovespa que excedeu a rentabilidade do fundo, registrando 26,84%.

     

    A venda dos ativos do MGIM11 foi a uma outra gestora, a Valora, para integrar o portfólio de outro Fundo Imobiliário que vive da renda dos aluguéis de imóveis.

     

    “Além da atratividade pelos dividendos recorrentes e isentos de IR, o Fundo Imobiliário também é muito favorável para quem vai fazer incorporações e retrofit [revitalização arquitetônica que mantém uma parte original do imóvel] porque tem a isenção do ganho de capital dos ativos imobiliários que permite a distribuição de ganhos referentes a aluguéis e vendas de forma isenta”.

     

     

    FII destinado a uma longa existência

     

    O Fundo Imobiliário Mogno CRIs High Grade (MGCR11) tem uma trajetória diferente na história da evolução dos FIIs.

     

    Nascido em outubro de 2020 para um portfólio formado por Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), o fundo esteve longe dos perigos que ameaçavam sua espécie durante o período de crise econômica com a pandemia de Covid-19. 

     

    “O fundo nasceu com esta proposta mais high grade – avaliações altas de ativos – em um momento de NTN-B [título do Tesouro Direto indexado à inflação] bem mais fechada. O patrimônio inicial era de R$ 70 milhões captados em uma oferta pública CVM 400, que recebeu o acréscimo de mais R$ 70 milhões a partir de outra oferta em meados de 2021”, explica Heliton Araújo, gestor na Mogno.

     

    Perfeitamente dentro da premissa de adaptar-se para sobreviver, a estratégia da gestão do fundo foi criar a própria escala de notas de crédito para os ativos em carteira. Uma tabela alternativa àquelas das grandes e famosas agências de rating.

     

    “Os CRIs, muitas vezes, têm operações em que não cabem o rating – nota na tradução do inglês. A Fitch cobra por volta de R$ 120.000,00 para a emissão do rating, mais R$ 120.000,00 por ano para a manutenção. Se você coloca no portfólio uma operação de menos de R$ 10 milhões ou R$ 20 milhões, isso acaba pesando muito no CRI e, às vezes, não se sustenta porque terá que ser repassado de alguma maneira ao investidor”.

     

    Araújo explica que a metodologia de rating da agência S&P Global serviu como referência para a elaboração dos manuais de crédito da Mogno.

     

    “A S&P tem todos os manuais públicos. O que a gente fez foi, simplesmente, pegar os manuais dela e aplicar as regras”.

     

    As notas atribuídas pela Mogno a uma operação estruturada são divididas em peso da análise de crédito, peso do fluxo da empresa devedora, além da parte da garantia. Tudo junto leva a um rating [nota] final, de acordo com o gestor.

     

    Hoje, o MGCR11 tem 2.430 cotistas. O valor de mercado do fundo é de R$ 124,7 milhões e o valor patrimonial é de R$ 135,2 milhões.

     

    “A gente tem distribuído dividendo em torno de R$ 1,00 bem estabilizado e não está girando muito a carteira, ou seja, eu tenho muito papel com carência de amortização ou que amortiza muito pouco. Hoje, a carteira tem, internamente, R$ 1,50 de dividendos acruados no patrimonial basicamente por não girarmos esta carteira. Outro motivo para o desconto é a distribuição de R$ 1,00, abaixo da média do segmento que é de R$ 1,20. A nossa estratégia é manter o dividendo na hora que todo mundo cair”.

     

    O gestor também conta que o fundo privilegiou a formação de um caixa para aportes, o que ele diz ser muito criticado no mercado.

     

    “No início, o fundo foi alocado em IPCA + 5% e a gente conseguiu remodelar esta carteira para IPCA + 6,5% ao longo do tempo, ou seja, vendendo CRIs e comprando novas operações. A gente é dos poucos fundos que têm quase 15% em caixa. É onde eu consigo alocar em operações com yield [rentabilidade na tradução do inglês] maior, em busca de IPCA +7%”.

     

    Nesta quinta-feira (12), o fundo anunciou o pagamento de R$ 1,15 na próxima distribuição aos cotistas referente ao mês de abril. Com isso, a expectativa da gestão é manter a sobrevivência do fundo em um ambiente inóspito de inflação, juros elevados e, sobretudo, de cotistas exigentes. 

     

    “À medida em que a gente sobe este dividendo, se a taxa de desconto média no mercado se manter - o que é difícil prever - espera-se que a cota tenha uma reação”.

     

    E nesta luta pela vida, o desafio de um gestor é não deixar a sobrevivência do FII à sorte de uma 'seleção natural' de acordo com as leis do mercado.  Uma gestão ativa com uma escolha criteriosa dos ativos em carteira pode ser determinante à perpetuação de uma espécie.

     

    Com o MGCR11, Araújo optou pela diversificação da carteira de CRIs que financiam desde operações estruturadas para o setor de hortifruti até apartamentos do tipo studio em São Paulo.

     

    “O trabalho que a gente fez neste fundo foi de reduzir a ‘duration’ [prazo médio para a recuperação do investimento] e aumentar a taxa média [de retorno] da carteira, diminuindo o risco e aumentando um pouco a rentabilidade através da seleção de ativos e uma posição muito ativa de entrada e saída de FIIs, giro de papéis e desmonte para entrar em operações e sair com lucro”, conclui.

     


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