A história da família Senra no setor imobiliário começou na década de 1970 com o patriarca Odair que passou para os filhos Vitor e Rodolfo o gosto pelo mercado.

Depois de anos de trabalho junto a projetos de incorporação pela Gafisa em todo o Brasil, a nova geração levou os negócios para o mercado financeiro. Tudo de maneira tranquila, como uma evolução natural.

“Ele [Odair] assiste com muito orgulho ao que eu e meu irmão construímos e entende que temos uma educação toda incentivada por ele e minha mãe que nos preparou para esse desafio. Ele entende que o mercado evolui e o valor trazemos para o setor como pessoas que sabem conversar com o capital e com o mercado imobiliário”, conta Vitor Senra.

Vitor e Rodolfo Senra, ambos engenheiros, fundaram a gestora Brio em 2012 focada em private equity e fundos estruturados com capital das famílias mais ricas do país. O private equity é um investimento privado diretamente em empresas com potencial de crescimento com o objetivo de lucro em uma futura venda.

“Sempre que a gente fala das estratégias exclusivas da Brio, tem muito a ver com originação própria. Isso significa ir ao mercado imobiliário e usar a rede de contatos e o conhecimento do setor para estruturar coisas que tenham a nossa cara”, afirma Vitor.

Nos últimos anos, a gestora lançou cinco FIIs de tijolo com foco no investidor institucional em ofertas restritas. São fundos com uma única emissão e prazo determinado de existência, em geral, com sete anos de vida antes da liquidação.

“Todos os cotistas dos nossos fundos estruturados ficam sete anos com a gente. Eles não vendem porque querem captar todo o lucro com isenção fiscal. São 100, 200 pessoas no passivo e a boleta média é de R$ 2 milhões a R$ 3 milhões. O preço de cota é R$ 1000,00, o que é completamente diferente do BIME”.

Atualmente, os Fundos Imobiliários da Brio com este perfil listados na B3 são o Brio Real Estate II (BRIM11), Brio Real Estate III (BRIP11) e o Brio Crédito Estruturado (BICE11).

Entre eles, havia o FII Brio Prime Malls (BPMA11) que foi liquidado devido às consequências da paralisação prolongada das atividades em shopping centers durante a pandemia de Covid-19.

No entanto, no auge desta crise sanitária, a Brio lançou o primeiro Fundo Imobiliário destinado a ter vida longa.

BIME11, o filho caçula

O Fundo Imobiliário Brio Multiestratégia BIME11 nasceu em novembro de 2021 com a percepção dos gestores da Brio de que as captações CVM 476 – de ofertas restritas - atraíam grandes fundos de fundos, os chamados FOFs.

“A gente montou o BIME porque considerou o público preparado para uma estratégia mais sofisticada em que, como gestores, pudéssemos agregar mais valor. Honestamente, o mercado não precisa da Brio para ter mais um fundo de R$ 5 bilhões, R$ 10 bilhões ou R$ 20 bilhões em ativos de shoppings, lajes e outros segmentos”.

O FII é tido como a menina dos olhos da gestora, uma espécie de filho caçula da ‘escadinha’ de fundos.

“A gente percebeu que tinha uma oportunidade do mercado de CVM 400 – ofertas públicas abertas - procurando CVM 476 porque é onde tem mais prêmio e rentabilidade. Daí a ideia de criar um fundo de mandato mais amplo em que pudéssemos exercer nossas convicções”.

O BIME11 tem R$ 55,7 milhões de patrimônio líquido e valor de mercado em R$ 56,7 milhões.

A última distribuição referente a março de 2022 paga aos 1081 cotistas em 14 de abril foi de R$ 0,12, equivalente a um dividend yield de 1,30%.

Logo após o IPO – oferta pública inicial do fundo - o dividendo havia sido de R$ 0,10, com dividend yield de 1,08%.

“Como a gente tem uma forte originação de ativos no mercado imobiliário, também leva para o BIME e os estruturados os mesmos termos e condições. É isso que faz o BIME ter uma posição muito defensiva porque a gente consegue originar coisas muito rentáveis que vão fazer a cota e o rendimento do fundo crescerem ao longo do tempo”.

No horizonte, Vitor Senra diz que vê o crescimento do fundo. Para ele, o objetivo é ganhar escala para ter produtividade.

“Como a gente tem aqui uma fábrica de originação de coisas muito especiais, não se vê naquela pressão para emitir por emitir. A gente vai ter o cuidado de emitir a um preço que não dilua o primeiro cara, além de executar para melhorar a rentabilidade do fundo com a cerejinha do BIME que é a inclusão dos nossos produtos estruturados”.

O gestor afirma que o pipeline (ativos-alvo) do BIME11 é de R$ 250 milhões a R$ 300 milhões em CRIs que compõem o portfólio. O valor é justamente a meta de crescimento do fundo.

“Faz sentido a gente chegar a uns R$ 300 milhões até o final de 2022, mas respeitando execução, preço e tendo um direcionamento muito claro de onde os recursos serão alocados”.

Estruturação em tijolo chique

Vitor Senra conta que a Brio focou no segmento residencial de alto padrão na capital São Paulo para um público-alvo que a gestora escolheu para ter exposição tanto em operações com tijolo, quanto com CRIs.

“Na nossa cabeça, essa é a estratégia que usa proteções microeconômicas com os nichos de mercado contra a volatilidade macroeconômica”.

A operação de estruturação consiste na compra de um terreno pelo fundo que é trocado por um percentual de VGV – valor geral de vendas - de um futuro empreendimento imobiliário com um incorporador.

“A gente fornece terreno para um incorporador pagando à vista e recebendo um percentual das receitas do empreendimento. Com isso, a gente tem um pacote de garantias e governança que, basicamente, faz com que a gente troque o terreno por, mais ou menos, a metade do valor pelo qual aquele metro quadrado vai ser vendido quando o incorporador o lançar no mercado”.

Atualmente, a Brio participa de 26 projetos residenciais em São Paulo no valor total de R$ 2,5 bilhões de VGV, além de três mil apartamentos em três fundos de permuta, segundo Senra. Um segmento que contou com uma rápida recuperação após o início da pandemia.

“Já no segundo semestre de 2020, o setor deu uma bela esquentada. A poupança forçada após todo mundo parar de consumir somada ao auxílio emergencial deram uma bombada na economia, e as pessoas ficaram mais tempo em casa, o que levou o setor a andar muito bem”.

Senra diz que 2022 mostra alguns sinais de desaceleração do segmento residencial de alto padrão, mas ainda com dados saudáveis e resiliência.

“A gente vai aproveitar este momento de iliquidez e maior aversão ao risco para fazer algumas aquisições seletivas e cuidadosas de coisas que, realmente, são muito especiais com oportunidades que, em outro momento de mercado, a gente não veria”, conclui.