Com frequência, os Fundos Imobiliários divulgam comunicados sobre um trabalho de reavaliação dos ativos que têm em carteira.

Em geral, são contratadas empresas especializadas do setor imobiliário para esta análise que vai determinar se houve valorização ou desvalorização deste patrimônio que compõe o portfólio dos FIIs.

Mas você sabe por que isso é feito?

A Instrução 516 da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) – o xerife do mercado financeiro – de 2011 determina que o FII deve “aplicar os critérios contábeis de reconhecimento, classificação e mensuração dos ativos e passivos, assim como os de reconhecimento de receitas e apropriação de despesas, previstos nas normas contábeis emitidas pela Comissão aplicáveis às companhias abertas”.

A CVM também exige que os ganhos ou as perdas resultantes da avaliação de ativos ou de passivos do fundo - ainda que não realizados financeiramente - devem ser reconhecidos no resultado do período.

O órgão regulador entende como custo dos imóveis adquiridos o preço de aquisição mais todos os gastos da transação diretamente ligados à operação de compra como taxas cartorárias, tributos incidentes sobre a transferência de propriedade do imóvel, corretagens e honorários advocatícios.

Após o reconhecimento inicial, as propriedades para investimento do Fundo Imobiliário devem ser continuamente mensuradas pelo Valor Justo.

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“Entende-se por Valor Justo o valor pelo qual um ativo pode ser trocado ou um passivo liquidado entre partes independentes, conhecedoras do negócio e dispostas a realizar a transação, sem que represente uma operação forçada”, de acordo com a CVM.

Ainda segundo a CVM, o valor justo de uma propriedade para investimento deve refletir as condições de mercado no momento de sua aferição.

Ou seja, valor justo é aquele em que um imóvel é transacionado por duas partes que estão em equilíbrio. Diferente de quando alguém precisa vender um imóvel e, por conta da pressa e da necessidade, aceita vender por um preço baixo. Essas negociações são chamadas de vendas forçadas ou de ‘fire sale’. Um negócio nessas condições não é uma evidência de valor justo.

Além disso, para a CVM, a melhor evidência do valor justo é dada pelos preços correntes de negociação em um mercado líquido, de ativos semelhantes, na mesma região e condição e sujeitos a contratos similares de aluguéis ou outros. No entanto, o método preferido do mercado, quando avalia um imóvel para renda, é o do desconto dos fluxos de caixa futuro. Isto é, calcular quanto valeria hoje toda a renda que o imóvel pode gerar ao longo de muitos anos.

Apenas por meio desta avaliação, o Fundo Imobiliário poderá saber – e informar CVM e os cotistas – sobre o real valor patrimonial (VP) em carteira.

Danilo Barbosa, sócio e diretor de Research do Clube FII, lembra que o valor patrimonial de um FII depende de condições mercadológicas onde os imóveis estão inseridos, a exemplo das variações na taxa de ocupação e preços de aluguéis praticados.

E qual o primeiro passo das empresas de análise – ou de qualquer outra pessoa do mercado interessada – na identificação do valor dos ativos de um FII?

Achar o Valor Presente Líquido (VPL)!

O VPL é um dos métodos mais conhecidos para a análise da viabilidade de projetos de investimento.

“O VPL é uma fórmula matemática que traduz os lucros futuros de um determinado projeto convertidos a valor presente, ou seja, quanto esse projeto vale hoje considerando suas receitas futuras”.

Barbosa complementa que, tratando ainda de um projeto, o VPL é um termômetro de viabilidade, ou seja, se o investidor deve ou não seguir em frente com o investimento.

Já no caso de imóveis em operação, geradores de renda, o VPL serve como um valor justo pelo qual aquele imóvel nas condições normais de mercado deveria ser negociado.

No caso de um imóvel pronto para locação, o lucro será o aluguel a receber menos todos os custos de comercialização e manutenção do imóvel. Projeta-se isso para um longo período, geralmente, dez anos. Em seguida, faz-se uma última projeção que seria do valor de venda daquele imóvel no final do período e, então, aplicando uma fórmula matemática, calcula-se quanto todos esses valores futuros valeriam hoje.

Para que essa conta seja feita, é preciso mais uma projeção: qual é a taxa de juros que deve ser aplicada para descontar esses fluxos futuros?

Ou seja, a conta do VPL é a divisão das receitas futuras pela taxa de juros definida e elevada pelo prazo desse fluxo.

Danilo Barbosa explica que a Taxa de Juros e o Valor da Venda são pontos importantes. 

“É a Taxa de Juros - também conhecida como Taxa de Desconto - que traz os fluxos de caixas futuros ao valor presente. Esta taxa é uma medida de custo de oportunidade para o investidor ao considerar o nível de risco do projeto”.

Outro componente muito importante nas avaliações de ativos é o Cap Rate de saída.

“É o fator de desconto do fluxo de caixa do último ano para determinação do valor total da perpetuidade”.

O Cap Rate é calculado como um percentual que é dividido pelo fluxo de caixa operacional do último ano da projeção. Já o percentual de cap rate em si, pode ser obtido pela simplificação da divisão do resultado operacional anual pelo valor total do imóvel.

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O método também é utilizado para avaliar um imóvel que ainda nem começou a ser construído, ou seja, aferir se um projeto será ou não viável ou se o empreendedor deve seguir ou não com o projeto.

Tratando ainda de um projeto, o VPL é um termômetro de viabilidade. Por exemplo, se o investidor deve ou não seguir em frente com o investimento.

Já quando falamos de imóveis em operação, geradores de renda, o VPL serve como um valor justo pelo qual aquele imóvel nas condições normais de mercado deveria ser negociado.

Por fim, após o calcular o valor justo dos ativos imobiliários, são deduzidos os passivos - dívidas atuais e obrigações financeiras futuras. Assim, obtém-se o Patrimônio Líquido (PL) do fundo.

Com este valor – do PL - dividido pelo número de cotas, chegamos ao valor patrimonial líquido por cota.

“Os gestores dos fundos contratam empresas independentes e especializadas em avaliações imobiliárias que determinam através de análise dos contratos atuais frente aos de mercado, custos de investimentos para o imóvel manter-se competitivo, o valor justo de todos os imóveis do FII”.

O processo de reavaliação pode durar de um a três meses, dependendo do número de ativos dentro do fundo, são necessárias vistorias técnicas no local e o envio de uma série de informações para as empresas consultoras trabalharem.

“Além disso, um ponto importante é que estas empresas dão uma opinião de valor e, não necessariamente, o fundo irá negociar o imóvel exatamente no valor justo avaliado”.

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Por isso, o investidor deve estar atento e sempre observar mais do que um indicador na decisão de investimento, não se ater apenas à relação preço de mercado versus valor patrimonial, além de munir-se de mais informações como qualidade e quantidade dos ativos investidos e dos inquilinos nos imóveis.

“Outros pontos importantes são a liquidez de negociação - volume total em reais negociado do fundo no dia - se a gestão é ética e profissional, quantidade de carência dada aos inquilinos para iniciar a cobrança de aluguéis, se o nível de distribuições atual de rendimentos está em tendência de alta ou queda por consequência de dívidas que irão vencer, além de outros indicadores da ‘saúde’ do Fundo Imobiliário”.

O Clube FII oferece a facilidade de disponibilizar todas essas informações nas páginas dos Fundos Imobiliários.

A plataforma reúne em um só lugar tudo que é necessário para verificar todas as características dos FIIs.

“Mas se o investidor quiser análises prontas, temos um time de research – pesquisa - que já seleciona as melhores oportunidades em três diferentes carteiras recomendadas para cada perfil de investidor”, conclui.