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    O extremo do teste de estresse dos FIIs de shoppings

    Rodrigo Coelho, gestor do Fundo Imobiliário Vinci Shopping Centers (VISC11), conta qual foi o impacto da pandemia no segmento e como está a recuperação

    Por Luciene Miranda
    quinta-feira, 2 de junho de 2022 Atualizado

    O mundo moderno jamais enfrentou tamanho desafio como o da pandemia de Covid-19. A palavra de ordem foi sobrevivência. Pessoas, corporações e países lutaram para não sucumbir ao vírus letal. Na economia, os diferentes segmentos enfrentaram dificuldades - ou até conquistaram vantagens comerciais - mas, sobretudo, todos viveram um período de doloroso aprendizado.

     

    Os setores de lazer, turismo e varejo – de produtos não essenciais – foram os mais prejudicados. E cada um encarou o declínio da demanda de maneira diferente e inédita.

     

    O extremo do teste de estresse dos FIIs de shoppings
    Rodrigo Coelho é gestor do Fundo Imobiliário Vinci Shopping Centers (VISC11)

     

    “Nunca ninguém tinha passado por nada parecido. Normalmente, em gestão de crise, você leva em consideração ensinamentos de crises anteriores. Mas, em uma crise com um componente inédito, algumas lições passadas até podem ser reaproveitadas com uma margem de sensibilidade de quem está tocando o dia-a-dia”.

     

    A declaração é de Rodrigo Coelho, gestor do Fundo Imobiliário Vinci Shopping Centers (VISC11), que descreve ao Clube FII News a maneira como o setor foi testado ao extremo durante a pandemia de Covid-19.

     

    “Os shoppings fecharam durante seis meses por medidas que ninguém conseguia controlar. Depois, reabriram em uma situação em que as pessoas não tinham tanto conforto em frequentar dependendo da região”.

     

     

    União no enfrentamento da crise

     

    Um grande esforço envolvendo proprietários e administradores de shoppings, entidades de classe e, inclusive, os gestores de Fundos Imobiliários do setor, foi empregado no sentido de evitar a saída dos lojistas dos imóveis.

     

    “Para manter o resultado olhando no longo prazo, era importante manter o lojista dentro do shopping independentemente de dar a ele um desconto maior no aluguel ou aceitar uma inadimplência mais alta. Isso porque repor um lojista que sai é muito mais difícil”.

     

    Coelho diz que a união no setor de shopping centers fez a diferença na resiliência durante a crise, o que levou as taxas de vacância a altas de apenas 3% ou 4%, em média.

     

    “Todos do setor perceberam que, se não dessem apoio aos lojistas em uma grande parceria com eles, seria uma catástrofe para o segmento. No final das contas, o resultado financeiro seria pior para todo mundo”.

     

    O gestor conta que a Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce) teve um papel fundamental neste alinhamento de interesses dentro do setor.

     

    “Algumas diretrizes foram dadas sobre o que o setor deveria praticar e, aqueles que aderissem, talvez tivessem mais força pelo fato de haver uma parcela maior de administradores usando a mesma filosofia. O conceito principal foi não cobrar aluguel do lojista enquanto o shopping estivesse fechado e as lojas sem possibilidade de operar”.

     

    Os lojistas permaneceram com o contrato válido, mas sem pagar pelo uso do imóvel. A exceção foi de lojas de produtos considerados essenciais, a exemplo dos supermercados.

     

    No caso da cota condominial dos shoppings – semelhante à de um edifício corporativo ou residencial para as despesas – ainda restavam despesas como IPTU, manutenção, limpeza e contratos de energia previamente fechados. Mas as administradoras dos shoppings empregaram esforços no corte destes custos para minimizar ao máximo a cobrança aos lojistas.

     

    O VISC11 tem 10 administradoras de shopping centers no portfólio. A gestão do fundo atuou ativamente na comunicação entre os participantes do segmento.

     

    “O nosso principal papel durante a pandemia foi discutir com elas [as administradoras] o que seria feito e a gente fez muito desta ponte ao compartilhar informações e trocar ideias no enfrentamento da crise no setor”.

     

    O retorno das operações nos shoppings teve de volta as cobranças aos lojistas, mas não de maneira integral. Foram dados descontos nos aluguéis e nas taxas de condomínio.

     

    “O retorno do custo foi gradativo de forma a tentar salvar o máximo de caixa possível”.

     

     

    O desempenho do VISC11 durante a pandemia

     

    O setor de shopping centers vivia um momento muito favorável antes da pandemia em um ciclo de recuperação econômica.

     

    “Os shoppings apresentavam resultados em crescimento e os investidores vinham fazendo suas apostas dentro do setor”.

     

    O fundo chegou a fazer uma emissão concluída em fevereiro de 2020, véspera do início da pandemia no Brasil, com a captação de R$ 480 milhões e mais de R$ 2 bilhões de demanda pela oferta, segundo Coelho.

     

    “Quando veio a pandemia, as cotas do fundo tiveram uma queda brusca, muito rápida, e as pessoas começaram a perceber que não fazia sentido vendê-las naquele patamar de preço e com um grau de incerteza muito alto”.

     

    Curiosamente, o FII Vinci Shopping Center não teve declínio no número de cotistas durante a crise sanitária pela Covid-19. Houve, apenas, uma desaceleração no crescimento que estava em curso no período pré-pandemia.

     

    Coelho explica que houve sim a saída de cotistas, mas que foi compensada pela entrada de novos investidores ou pelo aumento de posição dos cotistas já existentes que estavam confiantes na recuperação do setor. 

     

    “Pode ser que alguns cotistas tenham reduzido suas posições, mas não zerado. Outros olharam a crise como uma oportunidade e acabaram fazendo investimentos. No final, o número de investidores cresceu, mas a liquidez – que é o volume de negociações diárias do VISC e do mercado de shoppings como um todo – caiu no pós-pandemia”.

     

    Hoje, o VISC11 tem 207.050 cotistas. O valor de mercado do FII é de R$ 1,8 bilhão e o valor patrimonial é de R$ 2,05 bilhões.

     

    “O desconto entre os valores de mercado e patrimonial chegou a atingir 30% e, agora, é equivalente a 15%. É uma questão da valorização da cota no mercado secundário – não só do VISC, mas de outros fundos também – justamente porque os resultados operacionais dos shoppings vieram muito mais fortes. Agora, a liquidez voltou a crescer”.

     

     

    Cenário para distribuições e mudanças no portfólio

     

    As distribuições de dividendos do VISC11 atingiram uma mínima de R$ 0,15, em agosto de 2020, e oscilaram até ganhar tração de aumento no final de 2021.

     

    “Diante das incertezas durante a pandemia, a gente adotou uma estratégia definida a cada mês de tentar distribuir, pelo menos, o equivalente da aplicação do valor da cota patrimonial do fundo no CDI, líquido de imposto de renda. Seria replicar uma aplicação de renda fixa para a pessoa física que estivesse com aquela cota do fundo naquele período de crise”.

     

    Segundo Coelho, com a retomada das atividades nos shoppings ao longo de 2021, o resultado do VISC11 de dezembro surpreendeu.

     

    “A gente gerou mais de R$ 1 de resultado por cota e, quando fizemos aquela conta dos 95% do rendimento do semestre obrigatórios para distribuição, a gente teria que distribuir R$ 0,81”.

     

    Em janeiro, o gestor conta que optou por guardar os recursos do resultado do fundo devido à sazonalidade dos shoppings.

     

    “Hoje, se olharmos o que foi distribuído até abril, é menos do que 95% do que geramos nesse período. Se os resultados se mantiverem consistentes para os próximos meses, devemos rever o nível de rendimento a ser distribuído pelo fundo”.

     

    A próxima distribuição do VISC11 será de R$ 0,70 referente a maio, com pagamento previsto para 14 de junho. O dividend yield é de 0,69%.

     

     

    Recuperação do setor e crescimento do FII

     

    Embora a guerra na Ucrânia tenha causado choques de ofertas e maior pressão inflacionária no Brasil e no mundo, com alta de taxa de juros como consequência, Rodrigo Coelho não vê um impacto significativo na indústria de shopping centers, pelo menos, com força equivalente à da pandemia.

     

    E diante da retomada gradual dos resultados dos shopping centers, o gestor do VISC11 afirma que não descarta operações de mudanças no portfólio.

     

    “A gente não para em nenhum momento de olhar oportunidades, seja para comprar ativos ou para vender ativos do portfólio. A gente está muito otimista quando projeta um ou dois anos para frente diante da perspectiva de crescimento do setor”.

     

    Coelho afirma que os números de vendas apresentados pelas operadoras de shopping centers no primeiro trimestre de 2022 mostraram crescimento em relação a 2019, ano anterior à pandemia.

     

    “Os números de vendas variaram entre 5% e 15% de crescimento no trimestre. Quando quebramos o resultado por mês neste período, os percentuais são sempre crescentes. Apesar disso, o fluxo de pessoas nos shoppings ainda não retornou aos patamares de 2019. A diferença ainda supera 10%.

     

    O gestor acredita que, se esse público voltar em 100% do que era antes da crise, o nível de vendas vai aumentar proporcionando um potencial crescimento de resultado.

     

    Ele pondera que o momento para o VISC11 não é favorável a uma emissão diante do desconto existente entre os valores da cota patrimonial e da cota negociada no mercado secundário. A alternativa para a obtenção de recursos em 2022 é a venda de ativos da carteira do fundo.

     

    “Havendo uma oportunidade de vender determinado ativo a um preço bom, a gente sempre estará olhando se faz sentido ou não. Não descarto nem um tipo de venda e também não descarto nenhum tipo de compra”, conclui.


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