Os fundos imobiliários (FIIs) de shopping centers continuam apresentando indicadores operacionais sólidos, com alta ocupação e baixa vacância, mas esses números já não contam toda a história do setor. Apesar da estabilidade aparente, o varejo enfrenta mudanças que vêm aumentando a pressão sobre os lojistas e tornando a gestão dos empreendimentos um fator cada vez mais importante para o desempenho dos ativos. Segundo Danilo Barbosa, head de Research do Clube FII, o cenário atual combina crescimento limitado das vendas, custos operacionais mais elevados e um consumidor mais exigente e digitalizado. "O jogo do varejo ficou mais difícil, mais complexo e muito mais dependente da execução", ressalta.

Na avaliação do analista, esse novo contexto exige que investidores olhem além dos indicadores tradicionais ao analisar fundos imobiliários de shopping, considerando fatores como qualidade dos ativos, evolução do fluxo de visitantes e capacidade de adaptação dos empreendimentos às novas dinâmicas do varejo, conforme análise divulgada no canal do Youtube do Clube FII. Clique aqui e confira.

Indicadores seguem fortes, mas ritmo de crescimento desacelera

Segundo Barbosa, o setor apresenta ocupação próxima de 95% e vacância em torno de 5%, patamar semelhante ao observado antes da pandemia. As vendas, por sua vez, continuam elevadas em termos nominais, mas praticamente deixaram de crescer. A projeção para 2026 aponta avanço de apenas 1% no faturamento dos shoppings, repetindo o ritmo observado recentemente - o que, considerando a inflação, significa perda de crescimento em termos reais. Outro dado que chama atenção é a redução do fluxo de visitantes, pois, após a recuperação pós-pandemia, a média mensal caiu de aproximadamente 476 milhões para 471 milhões de visitas, indicando um ambiente mais desafiador para o varejo físico.

Pressão recai sobre os lojistas

Apesar da estabilidade dos indicadores agregados dos shoppings, Barbosa destaca que os lojistas enfrentam um cenário mais difícil. Enquanto as vendas crescem pouco, despesas como aluguel, folha de pagamento, logística, capital de giro e demais custos operacionais continuam aumentando. Com isso, preservar margens tornou-se uma tarefa mais complexa e, na avaliação do analista, o desafio deixou de ser apenas vender mais e passou a depender de ganhos de eficiência operacional, produtividade por metro quadrado e maior controle de custos.

"Quando a gente fala de vacância e inadimplência dentro dos shoppings nesse mesmo horizonte de 2010 a 2025, percebemos um crescimento relevante na inadimplência. Quase dobrou a inadimplência para o último ano de 2025 e houve uma queda na vacância de 5% para 4,6%, ou seja, manteve em 5%, como é o inverso da ocupação, mas há um crescimento relevante na média da inadimplência desses ativos", alerta Barbosa.

Consumidor está mais exigente

Outro fator apontado é a mudança no comportamento do consumidor. Com acesso instantâneo à comparação de preços, ferramentas digitais e inteligência artificial, o cliente chega às lojas muito mais informado do que anos atrás. Ao mesmo tempo, o excesso de opções torna a experiência de compra mais complexa. Nesse contexto, os vendedores precisam atuar mais como consultores, demonstrando conhecimento sobre os produtos sem adotar uma postura excessivamente comercial. Além disso, os shoppings deixaram de ser apenas destinos de compras para competir também pela experiência oferecida aos visitantes.

Nem todos os lojistas vivem a mesma realidade

Barbosa ressalta que os bons indicadores do setor não significam que todas as operações comerciais estejam em situação confortável. Segundo ele, grandes redes e franquias podem compensar parte das dificuldades com vendas online, enquanto unidades individuais ficam mais expostas à redução do fluxo e ao aumento dos custos. Por isso, o desempenho consolidado dos shoppings pode mascarar diferenças importantes entre lojistas e segmentos.

"Hoje, o shopping não é só um destino, ele tem que ter uma experiência, ele tem que ser o lifestyle, tem que ser algo instagramável com a nova geração. O varejo vem mudando muito mais nesse sentido de destino para a experiência. Além disso, o consumidor de hoje está muito mais informado e mais exigente, ele compara o preço na hora com o celular na mão, usa a inteligência artificial para achar as melhores localizações, onde está mais perto esse produto, com menor preço", completa.

O que observar antes de investir

Na avaliação do analista, investidores em FIIs de shopping devem ampliar a análise além dos indicadores tradicionais. Entre os principais pontos de atenção estão:

• evolução do fluxo de visitantes dos principais ativos do fundo;
• crescimento das vendas nas mesmas lojas;
• comportamento da vacância e da inadimplência;
• evolução do NOI (resultado operacional líquido);
• qualidade dos ativos e sua capacidade de continuar relevantes para os consumidores.
  
  

Barbosa também defende que empreendimentos mais maduros, bem localizados e administrados profissionalmente tendem a enfrentar melhor o novo ambiente competitivo.

FIIs ampliam participação no setor

Outro destaque é o avanço da profissionalização da indústria. Segundo dados citados pelo analista, os fundos imobiliários já representam uma parcela maior da Área Bruta Locável (ABL) de shopping centers do que as companhias abertas do setor. Enquanto as empresas listadas concentram cerca de 13,7% da ABL nacional, os FIIs já respondem por aproximadamente 17,5%. Somados, ambos representam cerca de 30% da indústria, enquanto os demais ativos permanecem sob administração de grupos privados e familiares, indicando espaço para continuidade do processo de profissionalização do segmento.