O fundo imobiliário Capitânia Shoppings (CPSH11) está encerrando seu primeiro ciclo de investimentos com a venda de uma parcela significativa de seus ativos para iniciar uma nova fase estratégica. Conforme detalhado por Lana Santos, analista do Clube FII, a movimentação visa realizar os ganhos obtidos e reposicionar o portfólio para capturar novas oportunidades no mercado. Você pode assistir ao vídeo completo disponível no canal do Clube FII no YouTube  clicando aqui.

A gestora do fundo, Capitânia Investimentos, classificou o primeiro ciclo como bem-sucedido, alcançando uma Taxa Interna de Retorno (TIR) de 22,5% ao ano, superando indicadores como IFIX, IMAB e CDI no mesmo período. A principal transação foi uma operação com a XP Asset Management, na qual o CPSH11 vendeu suas participações nos shoppings Iguatemi Fortaleza (CE), Metrô Tatuapé (SP), Boulevard Tatuapé (SP) e Praia de Belas (RS). Na mesma operação, o fundo adquiriu 4,8% do Internacional Shopping Guarulhos (SP) por R$ 77 milhões. Adicionalmente, o fundo concluiu a venda de suas fatias no Catarina Fashion Outlet e no Shopping Cidade Jardim para a JHSF, além da sua posição no Rio Design Leblon.

Essas transações devem gerar um lucro projetado de R$ 53,5 milhões (R$ 0,67 por cota) e um impacto patrimonial de R$ 15 milhões (R$ 0,19 por cota). Com base nesses resultados, a gestão divulgou uma projeção de dividendos (guidance) de R$ 0,11 por cota ao mês pelos próximos dois anos, o que representa um dividend yield anual de aproximadamente 14,2%, com potencial para chegar a R$ 0,13 mensais.  Após a liquidação das operações, o fundo estima uma liquidez de R$ 587 milhões, resultando em um endividamento líquido negativo de R$ 444 milhões, ou seja, mais caixa do que dívidas.

O plano para esse capital é iniciar um segundo ciclo de investimentos, focado em uma assimetria de valuation identificada pela gestão. Enquanto as vendas no mercado privado ocorreram a um cap rate médio de 7,4%, os FIIs de shopping listados na bolsa (mercado público) negociam com cap rates implícitos entre 10% e 15%. O cap rate mede o retorno que a renda de um imóvel gera sobre seu valor; um cap rate maior indica um preço relativo mais baixo. A estratégia é, portanto, vender ativos a preços mais altos no mercado privado para comprar ativos mais baratos (com maior potencial de retorno) no mercado público. A expectativa é alocar todo o caixa disponível em até seis meses.

Em resumo, o CPSH11 realizou uma grande reciclagem de portfólio, transformando ativos físicos em caixa para explorar o que considera uma oportunidade de compra de FIIs de shopping com desconto na bolsa. A movimentação fortalece a projeção de dividendos e posiciona o fundo com alta liquidez para sua nova tese de investimentos.