A Kinea e a Allos estruturam a criação de um novo fundo imobiliário de shoppings que pode estrear entre os maiores FIIs de tijolo da bolsa brasileira. A operação envolve sete ativos e reúne empreendimentos localizados em diferentes regiões do país, com captação entre aproximadamente R$ 789,5 milhões e R$ 1,97 bilhão, a depender das condições de mercado. Segundo informações analisadas pelo Head de Research do Clube FII, Danilo Barbosa, em vídeo disponível no Youtube, o portfólio previsto soma 241 mil metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL).

Entre os ativos mencionados estão Shopping Villa Lobos, Shopping Metrô Santa Cruz, Plaza Sul Shopping, Shopping Tamboré, Shopping Parangaba, Shopping Caxias e Bangu Shopping.  "A transação pode colocar no mercado um fundo que já nasce muito grande, com cara de plataforma, com cara de consolidação. Isso vai chamar a atenção porque os fundos da Kinea ficam grandes ao longo do tempo, dependendo da estratégia", ressaltou. "Mas a gente não pode falar que são ativos que são troféu, eles não são trophy assets", pondera.

Na visão de Barbosa, o novo fundo pode surgir como concorrente relevante do XP Malls no segmento de fundos imobiliários de shoppings. "O XP Malls, que é o maior fundo de shoppings da Bolsa, segundo o maior fundo de tijolo dos fundos imobiliários, começou com patrimônio lá em 2018 na casa dos 200 milhões de reais. E esse novo FII da Kinea pode nascer até 10 vezes maior do que isso. Então, a pergunta não é se o fundo vai dar certo. A pergunta é como que vai dar certo, porque já tem muita escala e a Kinea tem muito recorde como gestora e, a Allos, como parceira, pode ser uma cereja do bolo para esse casamento", argumentou.

De acordo com o analista, os ativos selecionados pela Allos possuem diferentes níveis de geração de receita operacional líquida (NOI) por metro quadrado. O Shopping Villa Lobos aparece entre os ativos com maior desempenho dentro do portfólio analisado, enquanto outros empreendimentos ocupam posições intermediárias e inferiores no ranking da companhia.

Barbosa afirmou que a operação reúne ativos de diferentes perfis e não representa nem a venda dos principais empreendimentos da Allos nem uma saída de ativos de menor desempenho. Na visão do especialista, a composição segue estratégia semelhante à adotada por outros fundos imobiliários de shoppings em seus lançamentos. "Então, é um passo inicial para a Kinea, que é uma excelente gestora, com track record invejável, em comparação a outras gestoras, entrando com um pé direito, na minha visão, no mundo dos shopping centers".

A Allos deverá permanecer com participação no fundo por meio do recebimento de cotas como parte do pagamento da operação e o modelo também pode incluir regras para negociação dessas cotas. "É importante para o investidor acompanhar isso porque pode ter uma oscilação nas cota no mercado secundário", conclui.