A liquidez – volume financeiro – nas operações de fundos imobiliários em 2021 deve ser cinco vezes maior do que em 2018, segundo a consultoria WHG em relatório com o balanço do mercado FII este ano.

Apesar do cenário desafiador em meio à pandemia com as restrições impostas a algumas atividades econômicas, boa parte dos números levantados do mercado FII é positiva e demonstra a resiliência do setor.

O volume médio de negociação diária do segmento de fundos imobiliários deve ficar acima de R$ 250 milhões. Já o montante em captações por ofertas de cotas do segmento FII deve ultrapassar R$ 40 bilhões, acima dos R$ 35 bilhões registrados em 2020, de acordo com o estudo.

A WHG ainda destacou o aumento no número de investidores em FIIs que saltou de 89 mil em 2016 para 1,52 milhão em 2021. “O resultado foi fomentado pelas plataformas de investimento e surgimento de novos produtos de gestores independentes ou gestoras ligadas à bancos”, justificou.

A consultoria verificou também a presença cada vez maior dos investidores institucionais que representava 16% em 2017 e atingiu a marca de 21% em outubro deste ano, segundo o boletim mensal da B3. A WHG observou que metade do volume de alocação destes investidores institucionais é resultado dos FoFs – fundos de fundos. “Os FoFs surgiram como boa alternativa de diversificação, comodidade e profissionalização para os investidores que querem exposição ao mercado imobiliário”, acrescentou a consultoria.

Os fundos de CRIs – Certificados de Recebíveis Imobiliários – ocuparam espaço relevante em operações de financiamento das instituições financeiras para a aquisição de ativos imobiliários, o que é explicado pela grande flexibilidade de prazo e, em alguns casos, a carência de principal por 18 ou 24 meses, de acordo com a WHG.

“A elevada inflação ao longo de 2020-2021 ‘turbinou’ os dividendos distribuídos pelos FIIs com maior concentração do porfólio em títulos indexados à inflação, gerando alguns descompassos na precificação de suas cotas, o que levou investidores a pagar prêmios relevantes em relação ao valor patrimonial dos fundos o que, na nossa visão, é uma conduta sem embasamento”, ponderou a instituição.

A WHG destacou os fundos com carteiras de ativos high grade indexados ao CDI – Certificado de Depósito Interbancário - negociados com deságio que devem se beneficiar ao longo do próximo ano com a necessidade do Banco Central manter o ritmo de alta da taxa básica de juros na tentativa de conter a inflação.

Em evidência este ano, a modalidade de aluguel de FIIs foi considerada pela consultoria uma ‘alternativa interessante’ para gerar renda adicional ao investidor e deverá ajudar na melhor formação de preços. Outro destaque foi para o ETF que replica a cesta de ativos do IFIX – Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários. “Criado no ano passado, ele possibilita o investimento passivo de forma diversificada”, argumenta a consultoria.

O maior impacto da pandemia, de acordo com a WHG, foi sobre os fundos de tijolo mais concentrados nos segmentos corporativo e de shoppings com valuations – avaliações de valor – em descontos que variam de 20% a 40%. “Estes fundos atingem patamares inferiores ao custo de reposição, o que não era visto desde 2016”.

Por fim, o relatório destacou o desempenho do IFIX acima do Ibovespa, CDI e IMOB – Índice Imobiliário da B3 - e avaliou o desempenho do mercado FII de acordo com o setor. 

“Em nossa opinião, o setor logístico apresentou boa performance com a expansão do comércio eletrônico, assim como o residencial, em especial na cidade de São Paulo. Para os setores corporativo e de shoppings, a retomada e as melhorias foram postergadas para 2022 com ajustes na composição das lojas, adaptação dos serviços e opções de lazer”, concluiu a WHG.