A tributação de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) continua sendo um tema de grande interesse e dúvida para investidores, especialmente após os debates ocorridos em 2024 e 2025. Em análise recente, a analista Lana Santos, do Research do Clube FII, detalhou as regras vigentes, explicando o que permanece isento de Imposto de Renda e o que exige atenção do cotista para evitar problemas com a Receita Federal. Você pode assistir ao vídeo completo disponível no canal do Clube FII no YouTube clicando aqui.

"O fato é que as regras tributárias dos FIIs seguem as mesmas", destaca Santos, lembrando das discussões ocorridas nesse ano com Medida Provisória (MP) 1303, que previa uma série de mudanças na tributação de ativos financeiros, mas que 'caducou', ou seja, perdeu a validade antes da votação no Congresso.

Isenção para rendimentos mensais

Santos reafirma que a principal vantagem dos FIIs para pessoas físicas, a isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos mensais distribuídos, continua válida. Esses proventos, provenientes de aluguéis e outras receitas dos imóveis do fundo, caem líquidos na conta do investidor, sem a necessidade de recolhimento de imposto.

No entanto, a analista alerta que essa isenção está sujeita a três condições. Primeiramente, o fundo deve possuir no mínimo 100 cotistas. Em segundo lugar, suas cotas precisam ser negociadas exclusivamente na bolsa de valores ou em mercado de balcão organizado. Por fim, o investidor não pode deter 10% ou mais das cotas do fundo, nem ter direito a 10% ou mais dos rendimentos distribuídos. Segundo ela, a grande maioria dos FIIs disponíveis nas corretoras já atende a esses critérios.

A especialista explica que essas regras foram criadas para fomentar o mercado de capitais imobiliário e, ao mesmo tempo, impedir o uso dos FIIs como ferramenta para planejamento tributário abusivo. A pulverização do número de cotistas e a negociação em ambiente regulado garantem a transparência e o cumprimento do objetivo da isenção, que é impulsionar a economia e gerar empregos.

Ganhos de capital são tributados

A parte que gera mais confusão, segundo Santos, é a tributação sobre o ganho de capital. "Se você vender suas cotas com lucro, vai pagar 20% de imposto de renda sobre esse ganho", esclarece. Diferentemente do que ocorre com ações, não há faixa de isenção para vendas de até R$ 20 mil mensais. Qualquer lucro na venda de cotas de FIIs, por menor que seja, é tributado.

O imposto sobre o lucro na venda das cotas deve ser calculado e pago pelo próprio investidor via Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF) até o último dia útil do mês seguinte à operação. É crucial manter um registro detalhado de todas as compras e vendas para apurar corretamente o imposto devido. Em caso de prejuízo, o valor pode ser utilizado para abater lucros futuros, otimizando a carga tributária.

Lana Santos conclui que a tributação não deve ser um impeditivo para investir em FIIs, pois o foco principal do produto é a geração de renda passiva mensal isenta de IR. A chave para o sucesso, segundo ela, é manter um controle rigoroso das operações e entender que a isenção nos rendimentos é uma poderosa ferramenta para a construção de patrimônio e a busca pela independência financeira no longo prazo.

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