Após a decisão do Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central de manter a taxa Selic em 15%, conforme esperado pelo mercado, a expectativa de analistas é de que juros elevados sigam beneficiando fundos imobiliários (FIIs) que investem em ativos atrelados ao Certificado de Depósito Interbancário (CDI), mas o investidor ainda pode encontrar oportunidades em outras classes de ativos, sempre com atenção à estrutura de capital e alavancagem.

Com a perspectiva de que as taxas fiquem em patamar restritivo por mais tempo e com a incerteza no mercado externo e nas contas públicas locais, a percepção de risco dos investidores segue elevada, levando os FIIs a continuarem sendo negociados com desconto. Até o final da semana passada, o Índice de Fundos Imobiliários estava sendo negociado com um desconto de 15%, ou seja, a uma relação de preço por valor patrimonial (P/VP) de 0,85x, de acordo com a equipe de Research do Clube FII.

P/VP por segmento (até 25/07)

Fontes: Clube FII e Economatica 

Performance do IFIX vs Benchmarks (até 25/07)

Fontes: Clube FII e Economatica 

“A conjuntura ainda é incerta, e depende, em grande parte, de movimentos externos. Mas independentemente do cenário, ainda vale a pena comprar os FIIs. Em um cenário de pressão inflacionária, o cenário pode ser ruim para renda variável. Ainda assim, tende a ocorrer um um aumento no rendimento nos FIIs de papel indexados à juros e inflação, que ainda são negociados com desconto na bolsa. Mas, no caso de uma redução da inflação, abre-se espaço para cortes de juros. Nesse caso, tende a ocorrer uma queda de rendimentos no FIIs de papel, mas um cenário mais positivo para as cotações. Então, independentemente dos desdobramentos da disputa comercial entre Brasil e EUA, a gente ainda tem oportunidades no mercado”, ressalta Lana Santos, analista do Clube FII. Santos pondera que o acompanhamento deve ser feito com cautela, independentemente da classe do ativo, mantendo a diversificação para ter uma carteira vencedora no longo prazo.

Como o mercado já esperava a manutenção dos juros e a precificação dos fundos listados já incorpora essa decisão, a mensagem seria praticamente um “não evento” para a classe, que já vem sofrendo com os juros altos há algum tempo, segundo Raphael Vieira, co-head de Investimentos da Arton Advisors, citando principalmente as teses de tijolos. “No caso dos FIIs de papel, aqueles indexados ao CDI devem continuar entregando yields de maneira consistente, a depender, claro, da qualidade de crédito de cada carteira desses fundos”, aponta Vieira.

Carolina Borges, head e analista de FIIs, e Nícolas Merola, analista da EQI Investimentos, enxergam que os FIIs, especialmente os de papel, seguem com bom carrego e oferecem remuneração atrativa para quem busca renda mensal.  “A Selic elevada favorece os fundos com carteiras atreladas ao CDI, mas também identificamos oportunidades em FIIs indexados ao IPCA que negociam com desconto. No caso dos fundos de tijolo, que são mais sensíveis à curva de juros, os preços atuais oferecem bons pontos de entrada, mas a seletividade também é importante. Como ponto de atenção para o investidor, destacamos o nível de alavancagem”.

Borges e Merola entendem que em um cenário de juros altos, o investidor deve dar preferência a fundos com estrutura de capital saudável e alavancagem controlada. “Mesmo em um ambiente mais cauteloso, faz sentido manter alguma exposição à renda variável para investidores de perfil moderado a arrojado”, completam os especialistas da EQI.

Cenário de juros elevados em meio a incertezas tarifárias

As decisões de política monetária, com manutenção de juros tanto no Brasil quanto nos Estados Unidos, vieram conforme as expectativas de mercado. Por aqui, o Copom já havia indicado anteriormente que pretendia manter a taxa de juros em patamar restritivo por período prolongado para frear as pressões inflacionárias. O Research do Clube FII não enxerga, neste momento, espaço para redução de juros no curto prazo – em linha com as projeções do Boletim Focus do BCB, que indicam Selic em 15% ao final de 2025.

No comunicado divulgado com a decisão ontem pela noite, o Copom demonstrou preocupação com o aumento das tarifas anunciado pelo governo americano a produtos brasileiros, mas indicou que ainda acompanha os desdobramentos sobre os impactos.

“Porque caso não haja uma retaliação do Brasil, uma vez que os produtos vão estar mais caros lá, é possível que tenha uma redução da demanda de produtos brasileiros nos Estados Unidos e consequentemente esses produtos não vão ser exportados, vão ficar aqui na economia doméstica e podem ser vendidos no Brasil. Isso aumenta a oferta de produtos no Brasil e pode reduzir os preços”, explica a analista do Clube FII.

Neste caso, se não houver retaliação por parte do Brasil, Santos entende que o país pode manter o fluxo de importações de produtos americanos e registrar um aumento de oferta de produtos brasileiros do mercado, o que tende a gerar uma redução no nível de preços. Esse possível efeito desinflacionário pode antecipar um eventual corte na taxa de juros.

“No primeiro cenário, no caso de uma desinflação, o impacto para os FIIs é principalmente nos fundos de papel que são indexados ao IPCA, que tendem a ter uma redução no nível de rendimentos. Isso pode aumentar o desconto com que eles são negociados no mercado. Já para os fundos de tijolos, isso pode ser positivo, porque uma vez que a inflação começa a reduzir, abrindo um cenário para corte de juros, ocorre o fechamento da curva de juros futura e isso pode impactar ativamente as cotações, mas isso no médio prazo, não é algo imediato. Já no caso dos FIIs de papel, é mais de imediato”, compara.

Por outro lado, caso o Brasil adote medidas de retaliação, taxando os Estados Unidos, os efeitos serão opostos, reduzindo a oferta de produtos americanos no mercado local e pressionando os preços da economia doméstica, ainda dependente de itens importados.

Se houver retaliação e o país sofrer nova pressão inflacionária, é possível que o colegiado volte a elevar as taxas de juros, para que a inflação retome sua trajetória à meta no horizonte relevante. “Então, a gente tem um cenário negativo para a renda variável em geral, inclusive pros FIIs, porque a renda fixa fica mais atrativa. Agora, nos fundos de papel indexados à inflação, haveria um efeito positivo de aumento de rendimentos se a inflação realmente subir”, conclui Santos, ao recordar que os FIIs de tijolo também contam com componente inflacionário na correção do valor dos aluguéis ao longo do tempo, protegendo o poder de compra.

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