Com a escalada da inflação no país desde o ano passado, as negociações para mudança de índices de reajuste de contratos de aluguel viraram tendência também no ano de 2021.

O mercado de fundos imobiliários foi diretamente impactado com locatários solicitando aos gestores de fundos alterações contratuais, uma vez que o principal índice nas minutas, o IGP-M – Índice Geral de Preços de Mercado – sobe de maneira muito mais rápida que outros, a exemplo do IPCA – o Índice de Preços ao Consumidor Amplo – conhecido como a inflação oficial do Brasil. 

Para se ter uma ideia, enquanto o IGP-M em novembro acumulou alta de 17,89% no período de 12 meses, o IPCA registrava avanço de 10,74% na mesma leitura.  

Um exemplo de negociação foi divulgado nesta sexta-feira (17) pelo fato relevante do fundo de investimentos imobiliários Green Towers (GTWR11) que anunciou um pré-acordo junto com um importante locatário de seu portfólio, o Banco do Brasil. A negociação envolveu também o fundo Sapucaí Rio. 

O banco conseguiu negociar uma taxa alternativa para o reajuste a partir de novembro no lugar do IGP-M. Em contrapartida, teve que ceder em algumas garantias ao locador. 

O aluguel mensal foi revisto com um reajuste de 11,5% e passou de R$ 12,3 milhões - com variação pelo IGP-M - para R$ 11,3 milhões em um novo contrato com validade de três anos sem direito a nova revisão.

Outras condições negociadas entre o BB e a BV Distribuidora, administradora do FII, são a extensão do prazo de locação até 31 de outubro de 2028, multa de cinco vezes a quantia mensal do aluguel em caso de rescisão, além de devolução da diferença negociada caso o locatário descumpra os termos do acordo. 

Segundo o economista do Clube FII, Thiago Otuki, se o contrato for atípico, não há muita negociação. É o caso dos contratos de longo prazo – com 10 ou 15 anos - em que o proprietário comprou o imóvel dentro de uma operação em que o fundo o constrói sob medida para o locatário. “Esse tipo de contrato não oferece a possibilidade de revisão porque seria prejudicial ao fundo e ao cotista diante dos riscos calculados previamente”, explica Otuki.

Ainda segundo o economista, no caso de contratos típicos como o firmado entre o FII Green Towers e o Banco do Brasil, vale a negociação para garantir o locatário dentro do imóvel em vez de manter um índice elevado e correr o risco dele sair do imóvel. 

“Já escutei de muitos gestores que toda troca do indexador não deixa de ser uma modificação do contrato. E para modificar um contrato, teria que fazer sentido o locatário também recuar. Desta forma, é feita uma negociação”, conclui Otuki. 

Ainda no caso da negociação entre o fundo imobiliário Green Towers e o Banco do Brasil, o valor não revisado do aluguel de novembro de R$ 8,6 milhões – equivalente a 85% de participação do fundo no empreendimento – e um complemento de aproximadamente R$ 1 milhão foram depositados na conta do fundo e representarão um adicional de R$ 0,07 por cota com distribuição em janeiro.