Com os mercados acionários voláteis diante da guerra tarifária internacional, o investidor se pergunta como lucrar de forma mais perene, com ativos que demonstram resiliência. Pensando nisso, Danilo Barbosa, Diretor de Research do Clube FII, explica 20 estratégias para que o investidor ganhe dinheiro com Fundos Imobiliários (FIIs), impulsione sua carteira e fique mais próximo de alcançar sua independência financeira.

O vídeo completo, com explicações e exemplos, está disponível no Youtube, mas o Clube FII News resumiu os principais pontos das estratégias para que o investidor tenha mais informações sobre os benefícios dos FIIs. Dúvidas e sugestões para próximos vídeos podem ser indicados pelos leitores do conteúdo e por quem acompanha o portal nos comentários do vídeo no Youtube. Veja as principais maneiras de lucrar com FIIs:

1.       Recebimento de dividendos

Os Fundos Imobiliários (FIIs) são obrigados a distribuir 95% dos lucros no regime caixa ao final de cada semestre. “Então é normal até alguns fundos de tijolo que haja rendimentos de junho para julho e de dezembro para janeiro, rendimentos um pouco mais inflados justamente por conta dessa obrigatoriedade”, detalha Barbosa.

2.       Aluguel das cotas de FIIs

Além disso, o investidor tem a possibilidade de possível alugar as cotas dos FIIs, recebendo uma taxa por esse aluguel, e sem perder os dividendos que serão pagos pelo fundo no período. Nesse processo, a corretora de investimentos atua como intermediária entre quem empresta as cotas e o tomador (que aluga as cotas), visando garantir a segurança da transação e o cumprimento do contrato. 

3.       Long & Short (compra e venda simultânea)

Outra forma de ganhar dinheiro com FIIs é realizar uma operação chamada short selling (operar vendido). Assim, se o investidor acredita que um fundo está muito caro, pode efetuar a venda das cotas mesmo sem ter esse fundo no portfólio, e depois comprar de volta, ficando no zero a zero, ganhando a diferença de preço entre venda e compra, e não compra e venda, que é uma operação mais tradicional. O analista recomenda realizar” a operação somente na forma de um long & short, ou seja, simultaneamente, vendendo um fundo que já tem, considerado caro e comprando outro que esteja mais atrativo. Operar apenas vendido, tomando aluguel de cotas, não costuma ser vantajoso no longo prazo nos FIIs devido ao custo do carrego."

4.       Venda de direito de preferência

O investidor pode lucrar com a negociação dos direitos de preferência quando não quiser participar da emissão de determinado fundo no qual é cotista. Esses direitos costumam ser negociados no mercado secundário, assim é possível efetuar a venda quando a emissão não é vantajosa, na percepção do investidor. Nestes casos, é preciso checar se o fundo permite a negociação do direito.

5.   Flipagem na emissão

Outra estratégia utilizada por alguns investidores é a flipagem em emissões de novas cotas. Essa prática consiste em adquirir cotas durante o período de subscrição, aproveitando o preço atrativo da emissão, e vendê-las no mercado secundário após o início da negociação, buscando lucrar com a diferença entre o preço de emissão e a cotação de mercado. Essa oportunidade costuma ocorrer quando o fundo está negociado com ágio sobre o valor patrimonial.

6.   Pré-flipagem

A pré-flipagem está relacionada à antecipação da queda da cota, antes de uma emissão anunciada pelo fundo. Ou seja, o investidor pode vender o ativo antes da emissão e recomprar mais barato depois. “A pré-flipagem ocorre antes de o investidor ter o direito de exercer a preferência. Muitas vezes, em mercados de alta, o fundo fica super precificado, muito acima do valor patrimonial, e dá sinais de que pode fazer uma emissão. Durante esse período, é natural que as cotas vão convergir para o valor da emissão”, explica o head de análise do Clube FII. Quando há essa sinalização, o investidor efetua a venda, e pode até comprar mais próximo da divulgação dessa emissão. Desta forma, o investidor lucra ao trocar as cotas mais caras por cotas mais baratas.

7.   Receitas extra

O FII pode ser beneficiado com receitas extras, dobradas ou inesperadas, incluindo multas,  pré-pagamentos, entre outros, o que pode ocorrer tanto nos fundos de tijolo quanto nos fundos de papel. “Quando a gente fala de fundos de logística ou até mesmo lajes comerciais, pode ter a situação, por exemplo, de um contrato atípico, que são aqueles contratos longos, onde o inquilino decide por algum motivo sair e ele paga uma multa ou paga todos os aluguéis remanescentes conforme o contrato”, lembra o head de research. O fundo pode conquistar ainda receitas de um novo inquilino no mesmo período ou multas de pré-pagamento, quando o tomador do empréstimo resolve quitar todo aquele débito antes da data prevista.

8.       Valorização das cotas

A valorização das cotas acontece quando o preço de mercado da cota aumenta por diversos motivos, como como aumento no valor patrimonial dos imóveis do fundo, melhorias na gestão ou melhores expectativas para os rendimentos futuros. A valorização das cotas, com ganho de capital na venda, é outra maneira de lucrar com FIIs, ao comprar barato e vender o ativo após apreciação, mas o lucro está sujeito ao pagamento de imposto de renda (IR).  “A venda de cotas com lucro é tributada, diferente dos dividendos", esclarece o especialista.  

9.       Lucro com venda de imóveis pelos fundos

O fundo pode vender um ativo com lucro e distribuir parte deste como rendimento aos cotistas, sendo obrigatória a distribuição de 95% do regime caixa. Assim, o investidor recebe este lucro líquido de imposto, já distribuído em forma de rendimentos, na sua conta.  O analista ressalta que fundos com patrimônios mais robustos são capazes de reciclar mais os ativos do portfólio em relação aos fundos menores, sendo comum que esse tipo de negociação ocorra.

10.   Alavancagem

A décima forma é uma das mais polêmicas, segundo o especialista do Clube FII, que reforça a necessidade de realizar um estudo mais completo sobre fundos com alavancagem. Ao alavancar, o fundo compra um imóvel, mas faz um parcelamento, enquanto já começa a receber a totalidade das receitas deste imóvel. “E o que acontece com os dividendos nesse momento? Dividendos sobem, porque ele já está recebendo 100% das receitas dos aluguéis, e ainda não pagou o imóvel por completo. Então traz um risco, sim, intrínseco para o fundo, dependendo do tamanho dessa alavancagem, mas também pode trazer dividendos mais turbinados”, alerta.

11.   ‘Day trade’ no FII de Tijolo ou Papel

Embora o investidor pessoa física não deva operar FIIs com foco em day trade, esse tipo de estratégia pode ocorrer dentro da gestão dos próprios fundos, especialmente nos fundos de papel. Neles, é relativamente comum a compra e venda de CRIs em janelas curtas, aproveitando spreads e oportunidades pontuais de mercado. Já nos FIIs de tijolo, isso é muito mais raro, mas pode ocorrer: há casos em que o fundo adquire um imóvel já com um comprador engatilhado, realizando a venda  prazo muito curto — uma espécie de 'day trade' de imóveis no próprio FII.

12.   Prêmio do fundo por não exercer direito de preferência

O fundo pode receber um prêmio por não exercer o direito de preferência que possui na compra de um imóvel, como ocorreu com o FII Shopping Pátio Higienópolis (SHPH11), conforme noticiado anteriormente pelo Clube FII News. Este fundo tinha o direito de fazer a compra, e ampliar a sua participação dentro do mesmo ativo em seu portfólio, o Pátio Higienópolis. No entanto, outros fundos ofereceram uma compensação financeira para que o SHPH11 não exercesse esse direito, e os cotistas vão ser beneficiados com o impacto positivo desse prêmio.

13.   Desenvolvimento de imóveis com lucros retidos do fundo

Outra forma de ganhar dinheiro com FIIs ocorre quando um fundo usa os 5% dos lucros retidos (não distribuídos) para construir novos imóveis e gerar mais receita ou vendê-los. Neste caso, há um diferencial em relação a fundos com foco em desenvolvimento, pois, um fundo com outro foco pode usar os 5% dos lucros retidos (sendo que 95% são pagos ao investidor) para desenvolver este imóvel, como o exemplo do HGLG11, cita o analista.

14.   Reinvestir os dividendos para ampliar as receitas

Para obter resultados mais expressivos, aumentar os aportes é essencial, o que reforça a importância de reinvestir os dividendos para aquisição de novas cotas, aumentando o efeito dos juros compostos.  Com R$10 a R$ 100 em dividendos, por exemplo, é possível comprar novas cotas, que também pagarão proventos no futuro, conforme a estratégia definida por cada fundo, levando ao chamado “efeito de bola de neve”. O investidor acumula mais cotas, que levam a mais dividendos no futuro e elevam o seu patrimônio.

15.   Otimização dos custos do fundo

A otimização de custos em fundos requer estratégias para cortar despesas e maximizar o retorno, contemplando assim taxas de administração, taxas de performance e outros custos operacionais. A otimização desses processos, ou seja, a redução de taxas e despesas operacionais, libera mais recursos do fundo para distribuição aos cotistas em forma de rendimento. Esse é o papel do gestor, que trabalha para otimizar a estrutura de custos e gerar melhores oportunidades de rendimento para os cotistas daquele ativo, em linha com a estratégia aprovada.

16.   Arbitragem em fusões ou aquisições

A arbitragem em fusões ou aquisições (M&A, na sigla em inglês) é outra forma de proporcionar mais ganhos aos cotistas. Quando um fundo passa a englobar outro, realizando a troca de cotas entre dois fundos, existe alguma arbitragem, pois um fundo pode estar mais caro ou barato em relação ao outro. “Vale a pena você vender um deles para comprar outro antes mesmo dessa fusão ou aquisição, então é importantíssimo estar atento a essas fusões que estão ocorrendo, 2025 deve ser um ano de muita fusão, muita aglutinação de fundos menores a fundos maiores”, ressalta Barbosa.

17.   Pagamento de menos impostos

A otimização fiscal, ou seja, encontrar formas de pagar menos imposto, é uma das maneiras de ganhar mais dinheiro neste mercado. Em momentos de baixa, o analista indica monitorar os ativos no último dia útil, vender o FII e realizar uma compra proporcional, gerando um prejuízo fiscal. “O investidor pode utilizar esses créditos e, quando paga menos imposto, coloca automaticamente mais dinheiro no seu bolso, então muita atenção para essa operação que eu acho que vale muito a pena, principalmente nesses mercados de baixa”.

18.   Diversificação

A diversificação dos ativos é essencial para o investidor de FIIs. Somente com uma carteira diversificada, com ativos de qualidade e de segmentos distintos, é possível ter mais proteção contra quedas mais expressivas no mercado, principalmente em momentos de maior cautela e aversão a risco nos mercados, como ocorreu no final do ano passado, quando as taxas de juros futuras indicavam uma maior abertura na curva de juros futuros, e também com expectativas de novas altas na Selic.

19.   Acompanhar o Clube FII

Ao seguir o Clube FII nas redes sociais, o investidor pode ter acesso aos principais fatos que movimentam os mercados, e fica por dentro de tudo que está acontecendo com os ativos. O Clube FII possui canal no Youtube, Instagram, e também conta com analistas certificados, incluindo  Danilo Barbosa (@dancnpi) e Lana Santos (@lanainveste).

20.   Ser assinante do Clube FII

A melhor forma de ganhar mais dinheiro com Fundos Imobiliários é sendo um assinante do Clube FII, com acesso a recomendações completas, plantões de dúvidas e conteúdos especiais. “Ao ser nosso assinante, você vai estar por dentro de tudo, em tempo real, acompanhando, recebendo os relatórios sobre tudo isso, então a vigésima forma é a cereja do bolo”. Coloque essas estratégias em prática agora mesmo e invista com mais segurança.

O mercado de FIIs voltou a dar sinais claros de recuperação com fundos ainda negociados com desconto e dividendos em alta. Esse pode ser o melhor momento desde 2015 para montar ou turbinar sua carteira!

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