O lançamento dos contratos futuros de IFIX- o índice de Fundos Imobiliários da B3 - foi em dezembro de 2022 como promessa de um produto para ampliar as alternativas de negócios no mercado de Fundos Imobiliários por meio operações mais sofisticadas.

Entre as possibilidades, o uso dos contratos como ferramenta de ‘trava’ contra oscilações bruscas de cotações - uma das principais vocações de um contrato futuro – em operações conhecidas como 'hedge' que mitigam riscos relacionados à volatilidade do mercado.

Em junho, a B3 foi a mercado falar pela primeira vez sobre o produto financeiro desde o lançamento.

Um dos fatores que motivaram a iniciativa é que, desde abril, o instrumento derivativo recebeu como formador de mercado o banco Credit Suisse.

No dia de fechamento desta reportagem, os futuros de IFIX para agosto apresentavam apenas 15 contratos em aberto. O produto tem vencimento bimestral em meses pares.

Na opinião de Eduardo Levy, CIO da Kilima Asset que conta com dois Fundos Imobiliários sob gestão, a falta de liquidez dos futuros de IFIX não tem relação apenas com o 'tempo de vida' do ativo, mas com o fato de que deveria ser mais usado por investidores institucionais ainda com um percentual pequeno na indústria FII. 

"Falta mais divulgação, mas o que leva o institucional a participar de um mercado derivativo - seja futuro ou de opções - é a liquidez. Essa liquidez depende muito do universo de investidores daquela classe de ativos. Nesse caso, são pessoas físicas e elas tendem a não operar derivativos".

Levy usa um ditado para ilustrar a dificuldade dos futuros de IFIX conquistarem o mercado. 

"É meio que o cachorro correndo atrás do rabo. Não há liquidez suficiente para o institucional entrar e tirar proveito -até porque há muito o que fazer com o ativo. Mas, ele [o investidor institucional] depende do investidor pessoa física começar operar o futuro e não é característica natural do investidor individual começar a operar algo derivativo, alavancado e sem tantas informações".

Em entrevista ao Clube FII News, Thalita Forne, gerente de Produtos Listados da B3, não falou sobre o volume de negócios dos futuros de IFIX, mas apresentou algumas informações em uma espécie de ‘balanço’ dos seis meses de operação na bolsa brasileira.

O código (ticker) de negociação na B3 é o XFI, acrescido da letra que indica o mês e também do ano de vencimento. Assim, o símbolo XFIQ23 representa o contrato com vencimento em agosto de 2023. 

LEIA TAMBÉM: B3 TERÁ CONTRATO FUTURO DE IFIX EM DEZEMBRO

O vencimento é a terceira sexta-feira do mês de referência. Ou seja, os contratos em aberto com vencimento em agosto serão liquidados no dia 18 de agosto.

No contrato inteiro, cada ponto equivale a R$ 10,00. Assim, em uma correlação com o índice de referência, o IFIX, que está em torno de 3 mil pontos, os contratos futuros custam cerca de R$ 30 mil.

Segundo Forne, apesar de seu um 'contrato cheio', o preço equivale ao dos contratos mini mais populares da B3 para atrair investidores individuais, ou seja, pessoas físicas.

Como se trata de um contrato futuro, os investidores ou traders não precisam desembolsar o valor total do contrato (notional). É necessário apenas depositar uma margem de garantia exigida pela corretora. 

Se a corretora cobra, por exemplo, 1% de margem para negociar o contrato, significa que o investidor precisaria depositar apenas R$ 300 para poder operar futuro de IFIX. 

No entanto, se o investidor optar por manter a posição aberta durante a noite em vez de um 'day trade', precisa ficar atento à margem exigida pela bolsa de valores. Essa margem pode variar dependendo da carteira do cliente, mas geralmente, fica em torno de 28% do valor total do contrato, de acordo com a B3.

“Todo produto tem uma curva de desenvolvimento. Nós fizemos o lançamento em dezembro de 2022 e sabemos a importância – especialmente para um contrato com público-alvo de pessoas físicas – de oferecer a referência dos preços em tela e ofertas em diferentes níveis de preços. Por isso, a B3 tem uma preocupação muito grande em ir atrás de formadores de mercado para viabilizar para o investidor possibilidades de entrada e saída do ativo”, explicou Forne.

Embora o produto tenha sido desenhado para atrair pessoas físicas, a gerente destaca que outros perfis de investidores também têm potencial para adquir os futuros de IFIX.

“Quando a gente olha para a negociação dos Fundos Imobiliários, falando do ativo-objeto deste contrato futuro, existe sim a participação significativa de investidores não residentes operando o contrato”.

De acordo com o boletim de FIIs da B3 referente a maio de 2023, o volume total negociado em Fundos Imobiliários é dividido entre 68% de investidores individuais (pessoas físicas), 20,8% de institucionais, 9,4% de não residentes no país e o restante de 1,8% representado por instituições financeiras e a categoria ‘Outros’ que representa pessoas jurídicas não financeiras.

“A gente vê as negociações crescendo, as posições em custódia aumentando e nós temos todos os tipos de investidores negociando Fundos Imobiliários: não residentes, institucionais, tesourarias e pessoas físicas. Nada impede que esta participação também seja refletida aqui no futuro de IFIX”.

Objetivo de facilitar a arbitragem

Thalita Forne acredita que o mercado chegará a um ponto de maturação que permita aos investidores - incluindo os não residentes - arbitrar entre contratos futuros de IFIX e cotas de Fundos Imobiliários à vista para montar estratégias.

“É importante lembrar que os contratos futuros têm essa eficiência de você não precisar ter o volume financeiro total para comprar o ativo e você fazer apenas a exposição naquele diferencial”.

A especialista dá o exemplo de uma exposição de R$ 100 mil a Fundos Imobiliários. No ativo referência, o valor total é necessário. No entanto, com o contrato futuro, é possível ter a exposição com um ou dois contratos e não, necessariamente, com os R$ 100 mil.

“O contrato futuro, por si só – e isso vale para qualquer futuro – é um instrumento bastante eficiente porque permite uma exposição a um volume financeiro significativo sem, necessariamente, aportar o valor todo”.

Forne ressalta que, a depender do cenário, o produto tem potencial para investimentos ou de servir como ferramenta de proteção em operações por meio do ‘hedge’.

“O contrato surgiu como demanda de assets – gestoras de ativos - de investimentos imobiliários. Um pedido dos gestores que têm essas posições em FIIs, além de algumas corretoras focadas em pessoas físicas”.

Ainda de acordo com a gerente, o maior desafio inicial em relação ao produto foi oferecer a referência interna de preços. Superada esta etapa, conforme o desenvolvimento e a liquidez do contrato ocorrerem, outros instrumentos atrelados ao IFIX poderão ser lançados pela B3.

“Opções sobre Fundos Imobiliário e aceitação de FIIs em garantia são exemplos de produtos no radar. Desenvolver todos esses produtos-satélite vai fortalecer ainda mais esse nicho específico de mercado”.

Enfrentar os primeiros desafios de ‘emplacar’ o produto em um cenário econômico difícil para os Fundos Imobiliários. Embora as condições não sejam as mais favoráveis para o lançamento de um novo produto financeiro, Thalita Fornes acredita que o horizonte é promissor justamente por conta do ritmo de crescimento do ativo base: o próprio Fundo Imobiliário.

Ela explica que o mercado FII vem ganhando liquidez desde 2018 e representa um grupo de ativos com uma quantidade de pessoas físicas significativa.

“Em 2021, tínhamos 1,5 milhão de pessoas físicas que carregavam posição. Quando a gente olha para 2023, apesar do mercado – como um todo – ter sofrido redução, o número de pessoas físicas cresceu”.

Segundo o relatório da B3 de maio para FIIs, o total de investidores pessoa física em Fundos Imobiliários atingiu 2,16 milhões. O patrimônio líquido do mercado alcançou R$ 198 bilhões em um total de 823 fundos registrados na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), dos quais 484 FIIs estão listados na bolsa brasileira.

“Um mercado que tem liquidez, quantidade significativa de pessoas físicas negociando em tela, e é pulverizado porque, mesmo com quase 500 fundos listados - dos quais 13 lançados este ano - não há uma concentração muito alta em determinados FIIs. Isso representa um índice de negociabilidade elevado”, conclui.