Esta semana, o mercado de Fundos Imobiliários repercutiu as mudanças na carteira teórica de janeiro a abril de 2022 do IFIX – o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários da B3, a bolsa brasileira.

Na lista dos 104 fundos, entraram quatro fundos de recebíveis (AFHI11, EQIN11, HSAF11 e VGHF11) e um fundo de fundo (SNFF11). Estes FIIs substituíram um mix de setores que saiu da carteira do índice em um grupo formado por lajes (HGPO11 e PATC11), educacional (RBED11), fundo de fundo (RFOF11) e recebíveis (SADI11).

Segundo o educador financeiro Nathan Octavio, também conhecido como Nod, a mudança no IFIX mostra um movimento que já vem ocorrendo há algum tempo com fundos de recebíveis que assumem uma posição cada vez mais protagonista no mercado FII.

“É um fundo relativamente mais rápido e fácil de ser criado e, por isso, acaba existindo mais opções de recebíveis, o que está atraindo o interesse dos cotistas investidores que vão se aventurando cada vez mais nesta classe, vão aprendendo e querendo, além da alta da inflação que ajuda absurdamente. Isso facilita que outros fundos sejam lançados pela demanda no mercado e o segmento cresce e ganha representatividade e peso no IFIX”, explicou Nod.

Como ‘funciona’ o IFIX

O Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários da B3 tem mudança na carteira a cada quatro meses por meio de uma metodologia criada pela própria bolsa brasileira que visa refletir a situação do mercado de Fundos Imobiliários no momento.

De acordo com Nod, a dinâmica é semelhante à do Índice Bovespa, principal índice de ações do país. O principal fator que leva um fundo a integrar a carteira do IFIX é a liquidez, com a quantidade de negócios e o volume negociado que o fundo teve nos últimos 12 meses.

“É feito um cálculo matemático em cima disso. Muita gente acha que a bolsa simplesmente decide como se houvesse um grande conselho de gênios que definisse isso, mas não é assim”, brinca. “O procedimento é absolutamente mecanizado para decidir quais fundos entram e saem”, explica Nod.

Desta forma, o percentual dos Fundos Imobiliários, ou seja, a representatividade que um fundo vai ter dentro da carteira é definida pelo seu valor de mercado – calculado pela quantidade de cotas vezes o preço das cotas.

“A liquidez, a quantidade de negócios e o volume negociado definem se o fundo entra ou não na carteira, e o valor de mercado dele que, grosseiramente seria o tamanho dele, é o que define o peso que ele vai ter no IFIX. A gente tem fundos maiores com peso de até 4% no índice e fundos pequenos que representam 0,5% da carteira com uma representatividade menor”, concluiu o educador.