Levou alguns meses para o IFIX, o Índice de Fundos Imobiliários da B3, a bolsa brasileira, voltar ao patamar dos 3 mil pontos.

E foram vários obstáculos que frearam o avanço do indicador, de acordo com especialistas. Em especial, as incertezas dos investidores em relação à economia.  

Mas, nas últimas duas semanas, o que era tão aguardado aconteceu: o IFIX rompeu novamente a barreira dos 3 mil pontos.

A partir daí, ansioso por natureza, o mercado começou a se perguntar: vai patinar nesta pontuação ou avança mais?

O Clube FII News procurou um especialista para responder a esta pergunta.

Giuliano Bandoni, gestor de Fundos Imobiliários da Rio Bravo, aceitou o desafio.

Ele lembra que a última vez em que o IFIX esteve acima dos 3 mil pontos foi antes das eleições do ano passado.

“A máxima foi no começo de outubro de 2022 até logo após as eleições. Depois, o índice caiu porque o mercado ficou com dúvidas em relação ao novo governo. Os Fundos Imobiliários acabaram realizando um pouco o ganho”.

Bandoni ressalta que, mesmo de volta ao patamar pré-eleitoral, o IFIX ainda opera com desconto em relação ao desempenho histórico.

O gestor explica que isso ocorre porque o índice é de retorno total, ou seja, o desempenho dele é relacionado à variação de preço da cota e o dividendo distribuído pelos fundos.

“Quando a gente olha a máxima do IFIX em dezembro de 2022 e a perda em valor de mercado que ocorreu em seguida, precisa levar em conta que os fundos continuaram distribuindo rendimentos. Por isso, há bastante espaço ainda para eles voltarem a ser negociados no mesmo patamar de preço de antes da pandemia”.

Mudanças na composição do IFIX

Bandoni chama a atenção para o último rebalanceamento do IFIX, em abril de 2023, quando houve mudanças na composição do índice em relação aos segmentos dos Fundos Imobiliários integrantes.

O rebalanceamento é um processo de ajuste periódico de ativos que compõem um índice para restaurar os pesos-alvo originais, conforme a metodologia do indicador. No caso do IFIX, o rebalanceamento é quadrimestral.

A participação dos Fundos Imobiliários com carteiras compostas por Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) teve redução como consequência de problemas de insolvência nos portfólios de alguns fundos do segmento.

“A participação dos fundos de papel teve redução para perto de 45%. Antes, atingia perto de 48%. Mesmo assim, a parcela de crédito ainda é muito relevante no índice frente ao estoque inteiro dos fundos de tijolo desde 2010”.

Os catalizadores do IFIX

Embora o IFIX ainda tenha margem para avançar além dos 3 mil pontos, de acordo com Bandoni, o movimento vai depender de alguns fatores que ele classifica como ‘catalizadores’, começando pelo ciclo de afrouxamento monetário.

“A gente já terminou o ciclo de aperto e ninguém espera, agora, que o Banco Central suba os juros. A partir do momento de proximidade do ciclo de afrouxamento monetário, e quando efetivamente os juros começarem a ser reduzidos, o investidor se verá obrigado a correr mais risco para obter o mesmo retorno ou algo mais parecido com o histórico que ele vinha obtendo em sua carteira de investimentos”.

Giuliano Bandoni é gestor de Fundos Imobiliários da Rio Bravo  (Foto: Divulgação - Rio Bravo)

Bandoni lembra que, hoje, o investidor ainda encontra ativos de renda fixa incentivados que pagam 1% ao ano. Mas quando os juros começarem a ser reduzidos, estes ativos de renda fixa podem entrar em escassez e, assim, o investidor começará a migrar o capital para investimentos mais arriscados, o que inclui os Fundos Imobiliários.

“O investidor brasileiro é muito sensível ao dividend yield dos Fundos Imobiliários. No final do dia, os FIIs são instrumentos consolidados como produtos de renda. O poupador vai lá, coloca o dinheiro, e recebe todo mês o seu dividendo. Mas ele, normalmente, não coloca na conta do investimento a apreciação que esse fundo teve ou o potencial para esta valorização”.

Nesta busca por rentabilidade com a transferência de capital para os Fundos Imobiliários, as cotas têm alta.

“Esse foi um pouco do gosto que a gente viu neste último mês e meio. A curva [de juros] fechou e isso se refletiu também na taxa dos ativos de renda fixa. Consequentemente, o investidor viu atratividade nos Fundos Imobiliários.

A máxima histórica do IFIX é de 3.253 pontos atingida em 3 de janeiro de 2020. Bandoni não acredita que o índice supere esta marca em 2023.

"Depende de muitos fatores que vão além de política monetária, como o arcabouço fiscal no Brasil e de que maneira a economia mundial vai se comportar diante da crise nos Estados Unidos. A Rio Bravo projeta uma taxa de juros terminal em 2023 de dois dígitos. Com tudo isso, eu acho um pouco difícil a gente ver uma pontuação recorde do IFIX este ano", conclui.