O IFIX, principal índice de fundos imobiliários do Brasil, iniciou julho atingindo uma nova máxima histórica de 3.495 pontos, gerando euforia e dúvidas entre os investidores. Em uma análise detalhada, Lana Santos, do Clube FII, explica o que esse recorde significa e por que este pode ser apenas o começo de um ciclo de valorização. Você pode assistir o vídeo completo disponível no canal do Clube FII no YouTube clicando aqui.

A alta de 12% do IFIX no primeiro semestre de 2025, o melhor resultado desde 2019, ocorreu mesmo com a taxa Selic em patamares elevados. Segundo a análise, isso se deve ao fato de que o mercado de FIIs reage mais às expectativas dos juros futuros do que à Selic atual. A volatilidade na curva de juros, que chegou a projetar taxas de IPCA + 7,5% para 2025, criou um cenário complexo, mas a performance dos FIIs foi sustentada por dois fatores principais.

O primeiro foi a correção de um exagero. No início do ano, os FIIs eram negociados com um desconto excessivo em relação ao valor de seus ativos, reflexo mais da incerteza político-econômica do que dos fundamentos do setor imobiliário, que estava em crescimento. Ao longo do semestre, o mercado corrigiu parte dessa distorção, impulsionando as cotas.

O segundo fator foram os rendimentos. Juros e inflação elevados, apesar de pressionarem as cotações, também aumentaram os dividendos pagos pelos fundos de CRI, que representam mais de 40% do IFIX. Como o IFIX é um índice de retorno total, que considera o reinvestimento dos proventos, seu desempenho foi fortemente amparado por essa distribuição. Na prática, o retorno do índice no ano foi quase integralmente composto pelos dividendos, não pela valorização das cotas.

Isso é evidenciado pelo fato de que, historicamente, 93% do retorno total do IFIX vem do dividend yield. Atualmente, o índice negocia com um P/VP (preço sobre valor patrimonial) de 0,88, ou seja, os FIIs estão, em média, 12% mais baratos que seu valor patrimonial. Isso indica que a máxima histórica não significa que os FIIs estão caros; pelo contrário, ainda há um caminho relevante de valorização para as cotas quando o cenário macroeconômico permitir um fechamento das curvas de juros.

Para o segundo semestre, os investidores devem monitorar a dinâmica da inflação, influenciada por fatores como a taxação de importações, e a discussão sobre a tributação dos rendimentos de FIIs no Congresso. Além disso, movimentos de consolidação entre fundos e a crescente popularidade dos ETFs de FIIs, como o HEDF11, são tendências que moldarão o mercado.

A conclusão é que o recorde do IFIX sinaliza um mercado aquecido, mas com grande potencial de valorização pela frente. O momento exige análise criteriosa para identificar os fundos com os melhores fundamentos e potencial de crescimento, aproveitando os descontos ainda existentes antes de uma eventual melhora no cenário de juros.