Cinco Fundos Imobiliários sob gestão da Credit Suisse Hedging Griffo (CSHG) divulgaram nesta segunda-feira (5) a reavaliação dos imóveis do portfólio em que, exceto o Fundo Imobiliário CSHG Real Estate (HGRE11), os resultados foram positivos com base no fechamento de 30 de novembro.

O Fundo Imobiliário CSHG Real Estate (HGRE11) teve os ativos avaliados pela consultoria CBRE que apontou um recuo de 2,36% no resultado em relação aos valores contábeis dos imóveis. A redução no valor patrimonial do fundo também foi de 2,36%.

Atualmente, o valor patrimonial do HGRE11 – referente aos ativos da carteira - é de R$ 1,9 bilhão e o valor de mercado do FII – relativo às cotas negociadas na bolsa de valores – é de R$ 1,52 bilhão.

Na B3, as cotas do fundo são negociadas a R$ 129,43 nesta terça-feira (6), com ligeira alta de 0,02%. No ano, a baixa é de 4,90%.

Danilo Barbosa, sócio e diretor de Research do Clube FII, explica que as reavaliações realizadas anualmente não possuem qualquer correlação com os preços praticados no mercado secundário, ou seja, na bolsa de valores.

“Em relação ao HGRE11, a última valorização patrimonial foi em dezembro de 2020. São dois anos consecutivos de depreciação por conta do aumento do risco setorial e macroeconômico mais impactante no fluxo de caixa, além das projeções de receitas que não tiveram uma performance operacional que ‘vencesse’ a piora econômica”.

Já o CSHG Prime Offices (HGPO11) teve a avaliação dos ativos feita pela empresa Colliers Technical Services que apontou um resultado 11,96% superior aos valores contábeis dos imóveis. No total, houve um aumento em cerca de 11,90% no valor patrimonial da cota do fundo.

“O HGPO11 navega melhores condições, pois se trata de um ‘Trophy Asset’ - ativo excepcional com pouca replicabilidade - que tem aluguel aumentado com recorrência da baixa vacância, além de boa localização e inquilinos que pagam aluguéis acima da média da própria região”.

Barbosa ainda afirma que o fator operacional é favorável ao HGPO11 para que o fundo tenha consistente apreciação em seu VP na comparação com o aumento de risco observado na economia de modo geral, ou seja, a manutenção de juros básicos altos nos curto e médio prazos.

No caso do CSHG Logística (HGLG11), a Colliers apontou uma variação 8,45% superior aos valores contábeis dos imóveis do portfólio, o que totaliza alta de 5,17% no valor patrimonial da cota do fundo.

“O HGLG11 é um bom exemplo para observamos de que as reavaliações não possuem correlação no curto prazo com as cotações porque, enquanto o patrimonial valoriza entorno de 4%, a cota cai em torno de 4% sem considerar a distribuição de dividendos”.

Os ativos do CSHG Renda Urbana (HGRU11) também passaram por reavaliação da mesma empresa para um resultado 4,12% superior aos valores contábeis dos imóveis, o que resultou em um valor 3,22% maior na cota patrimonial.

“O HGRU11 está conseguindo capturar boas vendas de unidades da Lojas Pernambucanas com valores de alienação muito acima da valoração apresentada pela Colliers. Portanto, ressalto para os investidores não utilizarem unicamente como fator de decisão o valor patrimonial, pois podem ocorrem transações acima ou abaixo do valorado pela consultoria".

O Fundo Imobiliário Castello Branco Office Park (CBOP11) anunciou a reavaliação do portfólio feita pela CBRE com acréscimo de 0,16% em relação ao valor contábil do imóvel. No total, houve aumento em cerca de 0,15% no valor patrimonial da cota do fundo.

“No CBPO11, as relações entre fluxo de caixa projetado e risco percebido pelas consultorias se equilibram, observando a vacância histórica do Ed Jatobá - único ativo que compõe o fundo - vem diminuindo muito”.

Barbosa complementa que a vacância do fundo era de 89% em dezembro de 2020 e, em dezembro de 2021, passou para 68%. Atualmente, está em 54%.

“Apesar de uma vacância ainda alta, o fluxo de caixa projetado pela consultoria especializada na determinação do valor patrimonial do imóvel contribui para melhores premissas do fundo em termos de aluguéis e vacância”.