O professor de Finanças e novo sócio da plataforma de dados de Fundos Imobiliários Clube FII, Arthur Vieira de Moraes, foi o anfitrião de uma live na noite desta terça-feira (21) em seu canal no Youtube para falar sobre a experiência da empresa com a oferta pública ICVM 588, que permite a entrada de sócios em empresas iniciantes fora do ambiente de negócios da bolsa de valores.

 

Para a conversa, foram convidados o CEO do Clube FII, Rodrigo Cardoso de Castro, o co-CEO Felipe Guinle, além do sócio Felipe Ribeiro e do sócio-fundador e CEO do Grupo Solum, Rodrigo Fizsman.

 

 

O Grupo Solum abrange empresas como a Beegin, que viabilizam ofertas públicas reguladas pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) fora da B3. Um exemplo é a captação de recursos que vem sendo realizada pelo Clube FII por meio da instrução ICVM 588 – recentemente atualizada para ICVM 88. 

 

Iniciada em 17 de maio, a rodada já captou R$ 1,68 milhão de uma meta inicial de R$ 5 milhões. Pela regulamentação da CVM, o prazo da oferta é de seis meses, mas Fizsman afirmou na live que o período da oferta deve ser mais curto.

 

“Fato é que a gente não vai usar o prazo todo. A gente está fazendo isso efetivamente para dar acesso [a novos sócios]. Existem investidores maiores, inclusive, que poderiam vir investir e a gente está pedindo para esperar e, assim, dar chance da turma do Clube FII entrar também. É o pessoal que está vindo com dois, cinco, dez, quinze mil reais. Depois, a gente traz os maiores e fecha a rodada”.

 

O percentual da participação societária no Clube FII disponível nesta oferta pública é de 18,15%.

 

Moraes explicou que esta forma de captação de recursos é chamada de equity crowd funding.

 

“Estamos tratando de uma oferta pública, como se fosse uma oferta de ações ou cotas de Fundo Imobiliário, só que de uma empresa menor em estágio bem inicial. Neste caso, já tem um ‘firme’, como se fala no mercado. Se, por acaso, a oferta pública não captar os R$ 5 milhões, a Solum vai colocar esta diferença”.

 

Rodrigo Cardoso de Castro, CEO do Clube FII, fez um paralelo entre as possibilidades de acesso de pequenos investidores em ofertas públicas ICVM 88 com a democratização proporcionada pelo advento do mercado de Fundos Imobiliários.

 

 “O motivo do nascimento da Beegin é o mesmo do nascimento do mercado de Fundos Imobiliários. Antes do mercado de Fundos Imobiliários, você não conseguia investir em um shopping que tem um valor patrimonial de R$ 500 milhões. E hoje, você consegue comprar cotas de R$ 100,00 de grandes conglomerados”, explicou Castro.

 

Fizsman complementou que, antes da ICVM 588, apenas investidores considerados qualificados - pessoas físicas e jurídicas aptas a investimentos a partir de R$ 1 milhão – podiam participar das ofertas públicas.

 

 “A motivação é dar acesso a oportunidades de investimentos fora da bolsa de valores para todo e qualquer perfil de investidor, respeitando o montante de cada um, porque essa classe de ativo no Brasil, até pouco tempo atrás, estava restrita apenas a investidores qualificados. Por meio da Beegin, uma plataforma regulada pela CVM, a gente consegue dar acesso”.

 

 

Na prática, um investidor com interesse em participar da oferta, precisa apenas preencher um cadastro online, sem necessidade de assinatura ou envio de documentos. O site informa os dados de uma conta para onde o investidor envia uma transferência via TED ou PIX para concluir o investimento a partir de R$ 2 mil no caso da oferta pública do Clube FII.

 

“Se precisar do dinheiro no decorrer de cinco anos, pode entrar em contato com a Beegin que, em regime de melhores esforços, a empresa vai buscar um comprador para a sua participação. O valor da compra vai depender dos resultados do Clube FII à época e também do momento de mercado”, afirmou Fiszman.

 

 

Retorno do investimento em cinco anos

 

Fizsman explicou que o retorno com o investimento é com o ganho de capital no médio e longo prazos, ao contrário dos Fundos Imobiliários que pagam dividendos mensais.

 

No caso da oferta pública do Clube FII, a rentabilidade-alvo é de 11 vezes em cinco anos, calculada com base em projeções do plano de negócios apresentado pela empresa.

 

“Não há um aluguel. O objetivo é, mesmo que a empresa gere lucro, o reinvestimento do lucro para a companhia continuar a crescer. O ganho de capital com o investimento via ICVM 88 pode acontecer em um IPO – oferta pública inicial – ou algum outro cenário, como um evento de liquidez”.

 

De acordo com o CEO do Grupo Solum, nada impede que, daqui a quatro ou cinco anos, a empresa participante da rodada ICVM 88 atinja a maturidade com geração de caixa relevante. Neste caso, é necessário distribuir o rendimento pela lei das sociedades anônimas.

 

“Você tem possibilidade de receber a pós conversão do seu contrato de investimento - lembrando que é uma nota conversível. Isso significa receber um rendimento ligado aos dividendos distribuídos pela companhia que, como em uma companhia de capital aberto, não é uma garantia. O foco é o ganho de capital. Por isso, é necessário o planejamento para ter esse capital investido por cinco anos que é a nossa janela de tempo”.

 

A empresa que organiza a rodada ICVM 88 para uma companhia trabalha com taxas de performances. Caso o investimento atinja o rendimento esperado, há a remuneração pelo serviço prestado.

 

"A Beegin faz juz a uma taxa de performance em linha com o que o mercado cobra. Essa taxa só é cobrada num evento de liquidez, e ela é de 20% do que exceder IPCA + 6% ao ano enquanto o investimento durar. No final do dia, a gente só ganha dinheiro se você estiver ganhando dinheiro com o Clube FII", explicou Fizsman.

 

Para o sócio-fundador da Solum que também já foi sócio da XP Investimentos, a confiança é a base dos negócios no setor financeiro.

 

“A gente entendeu que, para esse negócio como a maioria dos que acontecem no setor financeiro, o desenvolvimento e o crescimento são em uma base de confiança. O investidor precisa ter essa confiança. A gente não vai dar acesso a investidores a negócios em que a gente não investiria”.

 

 

O plano de negócio do Clube FII

 

Felipe Guinle, co-CEO do Clube FII, detalhou os planos de crescimento da plataforma de dados de Fundos Imobiliários nos próximos cinco anos.

 

Hoje, o Clube FII possui quase 300 mil usuários conquistados de maneira orgânica, sem esforços de marketing. A meta com investimentos em divulgação, TI, educação e conteúdo informativo é alcançar 1 milhão de usuários em cinco anos.

 

“A nossa conversão para assinatura – taxa de retenção - vai alcançar 10,72%, o que no modelo do Clube FII de software as a service (SaaS) é bastante possível nessa trajetória que a gente está construindo e quer alcançar”.

 

Guinle detalhou as ferramentas e serviços oferecidos pela plataforma que possibilitam a retenção do usuário.

 

“Além da assinatura, o usuário vai contratar um curso, acessar algum relatório, no que é chamado de Life Time Value (LTV) de R$ 1.404,00 que, multiplicado pela quantidade de cadastros que estamos trazendo para dentro do Clube FII, é uma grande métrica se compararmos com o mercado norte-americano e empresas digitais”.

 

Com o aporte, o Clube FII já realiza investimentos em estrutura, além de contratações nas áreas de Marketing, TI (Tecnologia da Informação) e conteúdo para expandir a oferta de serviços e a popularidade da empresa além da indústria de Fundos Imobiliários.

 

Cursos gratuitos serão oferecidos para pessoas que só conhecem a caderneta de poupança como forma de investimento e desconhecem alternativas mais rentáveis no mercado, a exemplo dos Fundos Imobiliários.

 

No outro extremo, entre os investidores muito qualificados a exemplo de empresas do setor financeiro, o Clube FII vai ampliar a oferta de dados, incluindo informações sobre operações estruturadas de crédito que, atualmente, não estão disponibilizadas aos investidores.

 

Pela primeira vez no Brasil, haverá a compilação e disponibilização ao público de dados de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Certificados de Recebíveis do Agronegócio (CRA), Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC), Fundos de Investimentos em Participações (FIP), Fundos Incentivados de Investimento em Infraestrutura (FI-Infra), Fundos de Investimentos em Cadeias Produtivas Agroindustriais (Fiagro) e REITs - Fundos Imobiliários norte-americanos.

 

Felipe Ribeiro, um dos maiores especialistas brasileiros em operações estruturadas de crédito, comanda o levantamento inédito no país.

 

“Existe uma carência grande de informações dos CRIs e dos fundos de CRI. O principal papel que eu vim exercer aqui é ajudar a construir isso junto com o Clube FII e com toda a bagagem de ter sido gestor de fundo e ter trabalhado em securitizadora – que é quem faz os CRIs – e ter trabalhado nos comitês da Anbima - Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais”.

 

Moraes complementou que um dos pilares importantes do novo plano de negócios do Clube FII é o atendimento B2B, ou seja, ao cliente institucional, considerado profissional.

 

“O grande projeto do Felipe Ribeiro no Clube FII é inserir os dados de CRI nas ferramentas já existentes da plataforma, com um nível de detalhe gigante que não existe no mercado. O investidor institucional, banco, securitizadora, gestor de fundo Imobiliário, gestor de fundo de renda fixa de crédito privado vai querer assinar o Clube FII, no mínimo, por causa da ferramenta inédita dos CRIs”, conclui.