Os fundos imobiliários (FIIs) se consolidaram como uma das principais portas de entrada para investidores que buscam uma fonte de renda passiva mensal vinda do mercado imobiliário. O mecanismo de distribuição de dividendos, no entanto, possui regras e detalhes que todo cotista precisa conhecer para tomar decisões mais estratégicas. Você pode assistir o vídeo completo disponível no canal do Clube FII no YouTube clicando aqui.

Por lei, os FIIs são obrigados a distribuir, no mínimo, 95% do resultado apurado em regime de caixa a cada semestre. Esse resultado é obtido a partir da diferença entre as receitas do fundo — como aluguéis, lucros na venda de imóveis e rendimentos de aplicações financeiras (CRIs, por exemplo) — e suas despesas, que incluem taxas de administração e gestão, custos com os imóveis (IPTU, condomínio), vacância e eventuais custos de alavancagem. "O que sobre no caixa depois das despesas é chamado de resultado distribuível e é sobre esse resultado que incide a obrigação de distribuição de 95% no semestre", ressalta Santos. Embora a obrigação seja semestral, a grande maioria dos fundos realiza essa distribuição mensalmente, o que atrai investidores em busca de um fluxo de renda recorrente. 

O valor que cada cotista recebe é proporcional à sua quantidade de cotas. Contudo, esse montante não é fixo, pois os FIIs são ativos de renda variável. Em fundos de tijolo, fatores como a inadimplência de locatários, a vacância de imóveis ou a concessão de descontos em novos aluguéis podem impactar negativamente a receita. Já nos fundos de papel, o resultado é influenciado pela variação de indexadores como IPCA, IGP-M e CDI, além do risco de crédito dos devedores dos CRIs.

Para evitar grandes oscilações nos proventos mensais, os gestores podem adotar a estratégia de reter parte do resultado de um mês para compensar uma futura queda na receita, linearizando os pagamentos. Essa prática visa oferecer maior previsibilidade ao cotista, mesmo que o resultado real do fundo varie. É crucial também entender o calendário de pagamentos: a “data-base”, geralmente o último dia útil do mês, define quem tem direito ao rendimento, e a “data de pagamento” é quando o dinheiro efetivamente cai na conta, ocorrendo normalmente nos dias seguintes.

Uma das grandes vantagens dos FIIs é a isenção de Imposto de Renda sobre os dividendos recebidos por pessoas físicas. Por outro lado, o lucro obtido na venda de cotas (ganho de capital) é tributado em 20%, exigindo o pagamento do imposto via DARF. Para quem sonha em viver de renda, a diversificação entre fundos de tijolo (com maior potencial de valorização do patrimônio a longo prazo) e fundos de papel (que tendem a oferecer dividendos mais altos em cenários de juros e inflação elevados) é fundamental. A análise da qualidade da gestão e do portfólio do fundo continua sendo o segredo para construir uma carteira sólida e consistente.