A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) divulgou comunicado na noite desta quinta-feira (27) com esclarecimentos sobre a decisão do colegiado do dia 21 de dezembro sobre a distribuição de rendimentos por Fundo Imobiliário e que passou a ser de conhecimento do mercado esta semana com o fato relevante do FII Maxi Renda (MXRF11).

Segundo a área técnica do órgão regulador, o BTG Pactual, administrador do Maxi Renda FII, vinha distribuindo rendimentos aos cotistas calculados com base no regime de caixa, mesmo quando excediam os valores reconhecidos no lucro do exercício ou acumulados. Este excesso distribuído aumentaria a rubrica de prejuízos acumulados do Fundo de forma recorrente e, portanto, não poderia ser classificado como rendimento, mas sim como amortização do custo do capital investido pelos cotistas.

De acordo com o regulador, a decisão envolveu um caso específico, mas que pode se estender a outros Fundos Imobiliários.

“O entendimento ali manifestado pode se aplicar aos demais fundos de investimento imobiliário que tenham características similares ao do caso analisado”, afirmou a CVM.

Ainda de acordo com a nota, os fundos imobiliários têm discricionariedade para definir os valores a serem distribuídos aos cotistas. Entretanto, ao apresentarem suas demonstrações financeiras, devem reconhecer adequadamente a segregação dos valores distribuídos entre rendimentos e amortização de capital.

O comunicado reproduz comentário do voto vencedor no colegiado da CVM, do diretor Fernando Galdi.

“Deste modo, caso a distribuição dos resultados seja superior à soma do lucro líquido do exercício com o montante de lucros acumulados (e/ou reserva de lucros) do exercício anterior, há uma transação de restituição ou devolução de capital entre o Fundo e os cotistas, com a transferência de recursos do patrimônio líquido da entidade para os detentores das cotas do FII”.

Assim, segundo a CVM, a distribuição de valores aos cotistas que exceder o lucro contábil não deve ser classificada como rendimento, nem aumentar a rubrica de prejuízos acumulados do fundo. Ainda que os administradores calculem os valores a serem distribuídos com base nas disponibilidades de caixa do fundo, sua contabilidade é regida pelo regime de competência, conforme a Instrução CVM 516/2011.

O regulador também informou que os recorrentes poderão apresentar pedido de reconsideração nos termos da Resolução CVM 46/2021.

Na opinião de Arthur Vieira de Moraes, professor de Finanças especialista em Fundos Imobiliários, a nota da CVM esclareceu muito pouco porque não detalha quais fundos têm características similares ao MXRF11 e teriam que aderir à regra contábil para a distribuição a cotistas.

“A principal dúvida permanece. Eles esclarecem na nota que a apuração do lucro deve ser contábil e reafirmam que se a distribuição de rendimentos exceder o lucro contábil, o valor excedente deve ser classificado como amortização. Faltou um exemplo do contrário. E se um fundo tem lucro-caixa, mas tem um prejuízo contábil? Essa é uma das grandes preocupações. Não pode distribuir, embora tenha dinheiro dentro do fundo que a operação gerou?”, questiona.

Outra dúvida em relação à medida, de acordo com Moraes, é no caso de um lucro contábil muito grande puxado por reavaliação patrimonial por efeitos meramente contábeis em um fundo que não tenha caixa suficiente porque a operação não gerou todo esse caixa para distribuir 95% do lucro líquido como manda a lei.

“Estas dúvidas poderiam ter sido esclarecidas e não foram”, conclui.