Investidores aguardam a decisão do Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central sobre a taxa Selic nesta quarta (17), com expectativa majoritária de manutenção no atual patamar de 15%. A avaliação dos analistas é de que, mesmo com a recente melhora nas projeções de inflação para 2025, o cenário ainda indica juros elevados por um período mais longo, o que deve impactar diretamente o comportamento do mercado de Fundos Imobiliários (FIIs), sobretudo os segmentos de recebíveis e tijolo.

A taxa de juros deve seguir em patamar elevado por longo período, para que o Banco Central possa observar os efeitos do aperto monetário na economia, monitorando o processo de desinflação. Lana Santos, analista do Clube FII, ressalta que ainda que as expectativas de inflação tenham sido reduzidas para 4,83% ao final de 2025, segundo o Boletim Focus, a taxa permanece acima do limite superior de 4,75% estabelecido pelas metas de inflação do Conselho Monetário Nacional (CMN). “O próprio BC prevê que a inflação deve voltar para dentro do intervalo da meta apenas no primeiro trimestre de 2026. Portanto, não precificamos cortes da Selic ainda em 2025”, adianta.

Quais os impactos no mercado de FIIs?

O mercado de Fundos Imobiliários (FIIs) reage muito mais à curva futura de juros do que às mudanças da Selic no curto prazo, esclarece Santos. “Nesse sentido, há um aspecto positivo da manutenção de juros em patamar restritivo, pois o fechamento da curva depende, entre outros fatores, do controle da inflação e da confiança do mercado de que o BC irá buscar cumprir com a meta”.

No entendimento da analista do Clube FII, neste momento, diante de inflação e juros elevados, os FIIs de recebíveis continuam entregando rendimentos atrativos, que seriam responsáveis pela alta do IFIX no ano. “Reforçamos que, nesse segmento, especialmente em momentos como esse, de crédito mais estressado, a qualidade dos devedores deve ser uma prioridade, devido à elevação do risco de inadimplência”.

Leonardo Verissimo, analista de FIIs da Eleven Research, entende que o mercado de FIIs deve continuar com a oscilação observada nos últimos meses, mas demonstra otimismo que o IFIX seguirá em trajetória de valorização. “No último mês em específico, os FIIs valorizaram e esse mês aqui está reagindo bem também. Então nós acreditamos que vai continuar tendo bons rendimentos, muitos fundos recebíveis principalmente”.

Tiago Waldeck, Head de Fundos Imobiliários da Nomos, assessoria de investimentos ligada à XP, avalia que os fundos de papel devem ser os mais beneficiados com a manutenção da Selic em patamares elevados, ainda que a decisão já esteja precificada, em sua visão. “A gente entende que os maiores beneficiários vão acabar sendo os fundos de papel, fundos recebíveis. Aqueles que são indexados ao CDI vão manter um patamar de dividendo estável por mais tempo”, concorda o especialista.

Monitorando a curva de juros futuros - quais as oportunidades?

O que mais importa, daqui para a frente, é monitorar a curva de juros futuros, orientam os analistas. Com um mercado interno conturbado, o ideal é fugir dos ruídos, mas procurar detalhes sobre o fundo em que se pretende investir e mais informações sobre o histórico da gestora.

“A gente tem ali uma curva de juros já reduzindo bastante nos últimos meses. Até por isso, a gente está vendo alguns fundos, principalmente de tijolo, que são os mais impactados por uma Selic mais elevada, andando e chegando próximos aos valores patrimoniais deles”, explica Waldeck, ao afirmar que o mercado conta com boas oportunidades, com fundos muito descontados, principalmente no setor de lajes e alguns fundos de shoppings centers.

Com possível taxação de FIIs no ano que vem e eleições, esses são fatores de incerteza, mas a manutenção da Selic em patamares elevados já era esperada. Assim, mesmo no curto e médio prazo, Waldeck enxerga um potencial de ganho em alguns fundos, principalmente fundos de tijolo. “A laje ainda sofre um pouco de vacância mais elevada e, apesar do portfólio ser muito bom de alguns fundos, fatores externos como uma Selic mais alta e a vacância bem elevada acabam machucando mais esses fundos no curto e médio prazo”.

O entendimento é semelhante ao dos analistas do Clube FII e Eleven. “Nos FIIs de tijolo, ainda vemos descontos relevantes, com boa oportunidade de alocação com foco no longo prazo”, concorda Santos.

A Eleven entende que a queda da Selic é contratada e, consequentemente, os juros futuros vão cair também em algum momento, impulsionando a valorização dos FIIs. “Hoje, se você olhar a expectativa, só em dividend yield recorrente para os próximos 12 meses que os fundos do IFIX geram, está em torno de 12% ao ano. Então você vê que tem um carrego muito interessante para quem compra e aproximadamente uns 14% de desconto patrimonial”, argumenta o analista, ao lembrar que, em casos específicos, tanto o yield quanto o desconto podem ser mais atrativos.

O analista da Eleven pontua que para médio e longo prazo, sua preferência é por FIIs de tijolos, como logística e shoppings, além dos multiestratégia, que são diversificados, possuem um bom carrego e estariam descontados, com alto potencial de valorização das cotas. “Então, se, por exemplo, mesmo que não venha valorização, só o rendimento que você vai ter é muito alto”, aponta Verissimo. No caso dos FIIs de tijolo, o ideal é prestar atenção em possíveis gatilhos positivos, desde redução de vacância ou venda de ativos.

Mesmo em cenários de juros elevados, quem investe com método sai na frente. Nossos assinantes já contam com análises profissionais, carteiras recomendadas e um ecossistema completo de ferramentas para investir com confiança. Não fique no escuro: clique aqui e assine o Clube FII com o plano ideal para o seu perfil.