Por décadas, o desenvolvimento imobiliário nas grandes capitais brasileiras seguiu um caminho previsível: expansão para áreas periféricas, criação de novas centralidades e migração gradual de empresas e moradores. O resultado, porém, começa a revelar um paradoxo urbano com impacto direto no mercado imobiliário comercial: enquanto as cidades se espalham, os centros tradicionais acumulam infraestrutura ociosa, estoques subutilizados e perda de vitalidade.

Na avaliação de José Carlos Martins, presidente da CBIC, a reocupação de centros urbanos voltou ao debate não apenas como uma pauta de revitalização urbana, mas como uma agenda estratégica de qualidade de vida, sustentabilidade e eficiência econômica, com potencial de melhorar indicadores como vacância, absorção líquida e preços de locação, especialmente em regiões centrais.

O centro esvaziou, mas o emprego ficou

Um dos pontos mais contundentes levantados por José é o desequilíbrio entre onde as pessoas moram e onde os empregos se concentram, especialmente em São Paulo. Ele cita um levantamento que ilustra essa disparidade: enquanto a periferia teria "um emprego para cada cinco pessoas", o centro paulistano concentraria "20 empregos para cada morador". Na prática, a equação empurra diariamente milhões de pessoas para deslocamentos longos, caros e improdutivos.

Para José, a expansão urbana gera perda de qualidade de vida, amplia emissões e impõe um custo estrutural ao poder público, que precisa investir continuamente em infraestrutura e serviços sociais em regiões cada vez mais distantes, enquanto o centro permanece com redes prontas, porém subutilizadas.

Sem vida após as 18h, não existe reocupação

Embora a discussão frequentemente seja tratada como uma questão de retrofit ou incentivos urbanísticos, José defende que o ponto central está na permanência das pessoas e na vida urbana contínua.
Para ele, a reocupação só se sustenta se houver uma mudança real no uso do centro, com atividades capazes de manter o fluxo depois do horário comercial.

"Não adianta nada disso se você não levar pessoas pra ficar depois das 6 horas da tarde. Porque daí o crime toma conta", afirma.

Essa leitura reforça a tese de que centros urbanos não podem ser reativados apenas com escritórios e que o mercado imobiliário comercial precisa enxergar a reocupação como um ecossistema: moradia, emprego, serviços, lazer, comércio, cultura e segurança pública.

A partir dessa ativação inicial, a dinâmica se amplia. O centro começa a se comportar novamente como uma cidade "orgânica", com diversidade social e presença de diferentes faixas de renda e idade. Para o CRE, esse processo tende a favorecer primeiro o varejo e serviços e, com a consolidação do fluxo, pode impulsionar hotelaria e, no médio prazo, reposicionar o mercado de escritórios em regiões centrais.

O grande gargalo

Apesar de haver disposição municipal para reativar regiões centrais em diferentes capitais, José defende que o principal bloqueio está fora da esfera local. Na visão dele, o centro só conseguirá escalar como tese imobiliária se o país enfrentar gargalos estruturantes que hoje travam o retrofit como: ausência de norma técnica específica para empreendimentos recuperados; desafios de financiamento e avaliação de garantias; passivos tributários acumulados...

"Um banco não pode emprestar dinheiro onde a garantia é inferior ao dinheiro que ele está entregando. Só que a norma técnica e o cálculo da avaliação do imóvel é baseado no que eu tenho naquele local e muitas vezes não presta", afirma.

Retrofit: "não fecha a conta"

O resultado é que o retrofit, embora seja frequentemente apontado como a principal ferramenta de reocupação, encontra barreiras para ganhar escala. José afirma que o mercado consegue fazer, mas não consegue multiplicar.

O problema, segundo ele, é que o ciclo longo, combinado à insegurança jurídica, eleva o custo de capital e reduz a atratividade do investimento, especialmente quando comparado a
projetos greenfield, em que o empreendedor compra o terreno e desenvolve do zero, com maior previsibilidade.

No retrofit, além de comprar o prédio, o investidor enfrenta um processo de licenciamento, adequação e regularização com múltiplos atores e exigências.

"Robin Hood" urbano

Para ilustrar como incentivos podem destravar a reocupação, José cita uma estratégia adotada no Rio de Janeiro, baseada em transferência de potencial construtivo. O mecanismo funciona como uma troca: ao construir no centro, o empreendedor recebe direito de construir adicional em outras regiões, normalmente mais valorizadas.

Segundo ele, o modelo cria um "efeito Robin Hood", no qual parte do valor gerado em áreas nobres subsidia a revitalização do centro, sem necessidade de aporte direto do poder público.

Uma oportunidade para todos

No fechamento, José reforça que a reocupação de centros urbanos deve ser tratada como uma agenda em que todos ganham. Para o CRE, o tema aparece como uma tese com potencial de reativar ativos centrais, reposicionar regiões degradadas e destravar um novo ciclo de investimentos em retrofit e uso misto, desde que o país consiga enfrentar entraves estruturais que hoje impedem escala.