Mesmo com a Selic em patamar elevado, o mercado de fundos imobiliários mostra fôlego e consolida sua recuperação. De acordo com o último Boletim de FII da B3, o setor encerrou setembro com um estoque de R$ 183 bilhões e 2,8 milhões de investidores. O avanço poderia ser ainda maior, não fosse o impacto da alta dos juros, que levou parte dos investidores a migrarem para ativos de crédito. Agora, porém, muitos investidores estão vendo uma mudança de marés, favorecendo o investidor de FIls que se manteve resiliente e não pulou do barco antes da hora. Segundo relatório do Banco Central, a estimativa para o índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) deste ano recuou de 4,72% para 4,7%. Para 2026, passou de 4,28% para 4,27%, enquanto as previsões para 2027 e 2028 indicam estabilidade em 3,83% e 3,6%, respectivamente.

"A inflação tem apresentado maiores sinais de desaceleração nos últimos meses, sendo muito impulsionada pela valorização cambial. Apesar de ainda termos variáveis domésticas desafiadoras para a trajetória inflacionária, como o baixo desemprego e o quadro fiscal, o mercado projeta cortes na taxa de juros para o ano que vem. Esse cenário beneficia a performance dos fundos imobiliários, uma vez que os cortes aumentam o diferencial de rendimentos entre renda fixa e renda variável. A performance dos Fils nesse ano já tem refletido em parte essas expectativas de cortes para o ano que vem, uma vez que o mercado tende a se antecipar", afirma Jaqueline Rodrigues, gerente de real estate na Rio Bravo.

Dentro do mercado

Essa melhora no cenário macroeconômico é positiva para o setor imobiliário listado. O FII da Rio Bravo (RCRB11), por exemplo, anunciou nesta semana a vacância zero do fundo, após a locação do 13º andar do Bravo! Paulista pela RG Strategy Solutions. A vacância zero do fundo ocorre em um momento em que o segmento de lajes corporativas volta a mostrar sinais de força, especialmente na região da Avenida Paulista, onde o fundo concentra parte dos ativos. A Rio Bravo entende que um fundo com vacância zerada trás previsibilidade ao investidor. Além disso, fundos com ocupação total tendem a manter distribuições estáveis e menor volatilidade de preço, fatores essenciais para investidores que buscam renda recorrente e segurança de longo prazo.

"Os fundos imobiliários são veículos oportunos para os investidores com um horizonte de investimento de longo prazo, uma vez que oferecem mecanismos de proteção contra a inflação. Essa proteção advém dos aluguéis dos imóveis, que são reajustados anualmente por um índice de variação de preços, normalmente o IPCA ou o IGP-M. Além disso, os imóveis bem localizados e bem geridos tendem a apresentar uma valorização conforme o tempo, podendo superar a inflação", explica Rodrigues.

Apenas em setembro, foram movimentados R$ 8 bilhões em negócios, totalizando R$ 54,4 bilhões no acumulado de 2025, números positivos apesar da redução do número de Fils disponíveis a mercado, que caiu de 432 em agosto para 249 em setembro. Com a inflação sob controle e expectativa de juros mais baixos, o mercado de Fils tende a recuperar parte do brilho perdido nos últimos anos. Para gestores e investidores, o próximo ciclo pode marcar uma nova fase de expansão do setor.