Extrema (MG), Fortaleza (CE), Brasília (DF), Cabo de Santo Agostinho (PE) e outras regiões monitoradas pela equipe de pesquisadores da SiiLA estão com vacância de condomínios logísticos perto de zero. Isso significa que há poucos ou nenhum espaço vago nessas localizações para empresas que precisam instalar e/ou ampliar suas operações, sejam elas players de e-commerce, varejo, transportes e logística, farmacêuticas, de alimentos e bebidas ou outros segmentos da indústria que demandam área em galpões.   

Diante da crescente demanda por área nessas regiões e do baixo estoque disponível, a redação do REsource, plataforma de notícias da SiiLA, entrevistou importantes players do mercado imobiliário comercial para trazer aos leitores insights de como essas companhias estão direcionando esforços para atender as solicitações do mercado e continuar na rota de crescimento. 

Para Simone Santos, CEO da SDS Properties, não é de hoje que a imobiliária de imóveis logísticos enfrenta esse desafio no mercado. “A dificuldade para encontrar galpões em regiões fora do eixo SP-RJ sempre existiu”, disse. “Mesmo regiões mais maduras como Extrema, no Sul de Minas, com 1 milhão de metros quadrados desenvolvidos nos últimos 10 anos e forte demanda fomentada pelos incentivos fiscais e e-commerce, mantem taxa de vacância sempre abaixo de 5% e valores de locação acima da média nacional.”

Na SDS, nos casos dos mercados de baixa vacância, a imobiliária costuma monitorar os empreendimentos logísticos ainda em fase de desenvolvimento, para que seja possível atender as demandas dos inquilinos por meio de pré-locações ou com ativos Built to Suit (BTS).

“No setor logístico, o ciclo de desenvolvimento é mais curto e a oferta pode crescer de forma significativa rapidamente, pressionando a ocupação e os aluguéis. Estamos sempre atentos a relação de demanda e oferta em todos os mercados, mas sempre analisamos a profundidade de um mercado antes de iniciar um desenvolvimento”, fala Bruno Greve, Diretor de Investimentos da HSI, sobre a estratégia adotada pela gestora. Com extenso portfólio de ativos no Brasil, e cerca de 5,3 bilhões de dólares sob gestão, a HSI é uma das maiores em gestão de investimentos, atuando nas áreas de escritórios, galpões, shoppings, hotéis, residenciais, loteamentos e self-storage.

Por sua vez, a desenvolvedora Fulwood, planeja aumentar a participação não só em Extrema, como em Pouso Alegre e Betim. Para os próximos anos, a expectativa da empresa é ofertar cerca de 400 mil m² em nova área no estado de Minas Gerais. Além das cidades mineiras, o eixo São Paulo-Campinas também está no radar da Fulwood. “Aprovamos um projeto em Vinhedo, pois entendemos que o eixo São Paulo-Campinas é bastante interessante, especialmente no entorno da Anhanguera-Bandeirantes. Em 2024 devemos começar uma obra de mais 100 mil m²”, afirma Gilson Schilis, Diretor da companhia. 

O apetite da empresa não para por aí, além das cidades mencionadas acima, Guarulhos (SP), Curitiba (PR), Florianópolis e Joinville (SC) são outras praças que estão nos planos de desenvolvimentos de condomínios logísticos, e que deve fomentar a relevância de outras regiões no cenário logístico brasileiro.

É fato que a alta demanda por galpões no período da pandemia trouxe um grande desenvolvimento para outras regiões do país, que antes da crise sanitária não estavam totalmente no radar de investidores e desenvolvedores. O Sudeste ainda concentra o maior volume de estoque de condomínios logísticos, mas recentemente, o Nordeste do país ultrapassou em área de galpões a região Sul, em um forte indicativo de que o movimento da descentralização da logística no país ganhou tração. 

“A demanda gerada pelo e-commerce potencializou a percepção desse cenário de carência e ajudou a atrair investidores para praças pouco desbravadas, a exemplo da Grande Salvador, Fortaleza, Belém”, acrescenta Simone. A HSI, por exemplo, está realizando expansão de mais 20 mil m² em galpão localizado em Manaus (AM), um BTS locado para a varejista Bemol.

Perspectivas para o mercado de condomínios logísticos

 

“Hoje há um alto volume de projetos em estudo no mercado, mas acreditamos que o alto custo de produção e do capital irão postergar parte da oferta futura, o que deve manter a vacância em um nível saudável nos próximos anos”, prevê o executivo da HSI. “O portfólio está 100% locado e tem 576 mil m² de ABL, sendo que 457 mil m² estão no nosso fundo listado (HSLG11). Na estratégia de Private Equity, temos hoje 310 mil m² de ABL em construção”, acrescenta Greve. “O nosso portfólio logístico está todo localizado dentro do raio 30km dos principais centros urbanos, onde acreditamos que a demanda continuará forte e a oferta futura será limitada, abrindo espaço para aumento nos aluguéis dentro dos próximos anos.” 

A SDS comemora resultados positivos nesse primeiro trimestre, com novos projetos no pipeline e volume de visitas satisfatório. “São todos indicativos de mais um ano promissor e de bons resultados para mercado de galpões logísticos. E é importante destacar, que a perspectiva positiva é também pela diversidade de atividades que estão em expansão e renovação de seus sites, não deixando o setor apenas na esteira do e-commerce, que por si só, já traz volume expressivo de ocupação”, diz Simone. O assunto, inclusive, foi tema de reportagem recente, que menciona outros setores da economia como impulsionadores do mercado de galpões.

“Apesar do cenário político incerto, e taxa de juros alta, os grandes fomentadores da indústria de galpão e de escritórios são os FIIs e com essa alta de juros e aumento do custo de construção, os mercados ficaram mais restritos. Além disso, estamos vendo varejistas em dificuldade financeira, e pararam de demandar espaço, mas tem outros setores demandando”, diz Schilis.

Simone observa a latente movimentação de empresas, deixando ativos classe B, para ocupar empreendimentos de padrões construtivos mais elevados, das classes A+ e A. A mesma visão é endossada por Bruno Greve, Diretor de Investimentos da HSI. “Apesar da desaceleração recente do e-commerce que absorveu muita área em 2020 e 2021, o flight to quality para ativos de alto padrão localizados perto dos principais centros urbanos continua sendo um grande driver de demanda”, afirma.

A avaliação da HSI vai no mesmo sentido para o futuro dos galpões: “O primeiro trimestre mostrou uma demanda forte vinda principalmente de operadores logísticos e da indústria, compensando a queda de apetite dos players de e-commerce. Acreditamos que essa tendência deva se manter nos próximos trimestres”, afirma Greve.

A gestora se prepara para entregar até o final de 2023, 188 mil m² de ABL referente ao Syslog Cajamar, em município localizado próximo à capital paulista. “Estamos otimistas com esse desenvolvimento em Cajamar, que deve ser entregue em um cenário de baixa vacância.”

Para a Fulwood, o mercado de galpões segue promissor e a profissionalização do setor é um dos pontos altos: “O cenário de crescimento é positivo, no sentido de que cada vez mais o nosso setor está mais profissional, tanto em relação aos fundos, quanto em relação aos desenvolvedores.”

Os players ouvidos pela reportagem são unânimes quanto ao maior desafio enfrentado pelo setor hoje, a alta dos juros. “O volume de novos empreendimentos a ser entregue no mercado também mostra a atividade em movimento, mas para termos real desempenho nesse sentido, precisamos ter cortes nos juros, o principal inimigo do mercado de desenvolvimento imobiliário”, conclui a CEO da SDS.  “O grande limitador do crescimento da economia do setor hoje é o custo do capital”, endossa o CEO da Fulwood.