Depois de um 2025 marcado por negociações intensas, avanços em licenciamento e um esforço concentrado na ocupação do portfólio, a cy.capital se prepara para uma mudança de fase em 2026.
A gestora deve iniciar um novo ciclo operacional, com canteiros de obras ativos, chamada de capital e execução simultânea de múltiplos projetos, após concluir uma etapa que Bruno Ackermann, sócio e diretor da casa, define como "um ano de muita energia e pouco concreto subindo".

Ackermann explica que 2025 foi dedicado essencialmente à comercialização dos ativos existentes e ao destravamento regulatório dos terrenos adquiridos entre 2024 e o início deste ano. "2025 foi um ano de grandes desafios. Nosso foco esteve muito mais em alugar o portfólio existente e em avançar nas aprovações dos projetos dos terrenos que compramos no ano passado. Acabou sendo um ano com pouca construção; não desenvolvemos muitos galpões de fato. A energia do time ficou concentrada na comercialização, principalmente locações, mas também na venda do portfolio que anunciamos recentemente, e no licenciamento dos projetos novos, que tem sido um desafio crescente para qualquer desenvolvedor. Foi um ano trabalhoso, mas com bons resultados", conta.

A gestora fechou locações, concluiu vendas e avançou na aprovação de projetos em mercados de alta demanda, como cidade de São Paulo e Rio de Janeiro. A virada acontece em 2026, quando boa parte dos licenciamentos estará concluída e os projetos começam a sair do papel. A expectativa é de que o próximo ano concentre início de obras, detalhamento de produto e alocação efetiva de capital. "É a fase em que você vê o galpão subir, chama capital dos investidores, acompanha o custo e vê a coisa acontecer", diz Ackermann. "2025 foi um ano mais de plantio e em 2026 virá a colheita."

Mercado e Brasil

O cenário macroeconômico, marcado por incertezas eleitorais e pelos efeitos prolongados da taxa de juros, não deve afetar diretamente a estratégia da cy.capital no curto prazo. Segundo Ackermann, o foco em execução reduz a dependência de um mercado mais volátil.

"Não vamos estar com um canhão voltado para locação ou venda. O foco é construção, custo e obra. Isso, de certa forma, nos isola um pouco da turbulência", conta; A gestora segue otimista com os mercados de atuação, especialmente o raio de 15 a 20 km de São Paulo e zonas infill do Rio de Janeiro, onde continua vendo desequilíbrio entre oferta e demanda em favor dos proprietários.

Licenciamento complexo, custo de capital e a própria velocidade das negociações devem manter a oferta sob controle, enquanto a demanda segue sustentada por varejistas, operadores logísticos e pelas plataformas de e-commerce.

Mesmo com juros altos, Ackermann afirma que o last mile mantém crescimento estrutural. "É uma mudança de canal, do físico para o digital, e uma competição cada vez maior para entregar antes. Isso continua impulsionando o mercado."

Cifras e FIIs

O próximo ano também marca um ponto simbólico para a gestora. A cy.capital está concluindo o ciclo completo de seu primeiro fundo, que teve cerca de R$ 450 milhões de equity investido e aproximadamente 200 mil m² de galpões desenvolvidos. Com ativos vendidos e retornos distribuídos, a gestora encerra sua primeira tese enquanto acelera o investimento do segundo fundo, que já supera R$ 800 milhões em capital comprometido - praticamente o dobro do inicial.

"É um momento importante para nós: fechar o primeiro fundo com retorno entregue e iniciar um novo ciclo, maior e mais robusto." Com o pipeline de terrenos adquirido, licenças avançadas e capital pronto para ser alocado, a cy.capital entra em 2026 com a missão de transformar projetos aprovados em obras e, finalmente, obras em ativos prontos. A fase mais trabalhosa está prestes a dar lugar à fase mais visível e, para a gestora, a mais gratificante.