Apesar de possuir a mesma função e objetivo, a administração de condomínios logísticos é única. Enquanto, nos escritórios corporativos, o foco está em otimizar a experiência de quem circula e usufrui dos espaços, nos condomínios logísticos a prioridade é garantir a operacionalidade e a eficiência das atividades internas. "A principal diferença é que um tem caminhão e o outro não tem. Na realidade, isso muda tudo, porque um é feito para escritórios e o outro é feito para cargas. Os empreendimentos logísticos são horizontalizados, não verticalizados, então o desafio é bem maior, já que a quantidade de área necessária para manutenção é gigantesca. Diferente de um corporativo, que geralmente tem torres, um pouco de jardim, subsolo para vagas, elevadores e cobertura com sistemas de refrigeração, um condomínio logístico tem uma portaria que recebe veículos menores, prestadores de serviço, funcionários e uma quantidade enorme de caminhões - e toda essa triagem precisa ser feita com competência”, explica Marino Mario, CEO da Retha, empresa especializada em administração, desenvolvimento e gerenciamento de obras de condomínios logísticos.

Além disso, Mario destaca que há uma grande variedade de produtos armazenados, que nem sempre são iguais, o que exige mais segurança. Alguns produtos, como aerossóis, são inflamáveis e podem explodir, demandando um controle de incêndio mais rigoroso, com sistemas de alarme, detecção, tanques e medidas de contenção. "Veja a quantidade de diferenças que existe em relação a um empreendimento comum, onde só há pessoas trabalhando em escritórios. Além do pátio interno, há restaurantes para atender muitos funcionários, e a parte construtiva do galpão também é crucial: piso de qualidade, docas niveladoras, portas, forro, iluminação - tudo isso envolve uma complexidade enorme de manutenção. As áreas comuns são extensas, com taludes, drenagem, estação de tratamento de esgoto - elementos que um empreendimento corporativo simplesmente não possui", acrescenta.

O trabalho de um administrador

Foto: Vivarella Log

Marino explica que administrar é zelar pelo patrimônio - e isso não é uma tarefa fácil. Manter o empreendimento com aparência de novo é um grande desafio, especialmente por conta da natureza dessas propriedades. "Para os proprietários, a gestão do empreendimento é fundamental, porque, se não houver esse cuidado, em 10, 15 ou 20 anos o ativo já não será mais o mesmo. Se você só usa e não cuida, é como espremer uma laranja: chega uma hora em que não tem mais suco”, explica.

Esse zelo pela propriedade vale tanto para o aspecto estrutural quanto para as áreas comuns, que fazem o condomínio funcionar bem e garantem que, quando for preciso, os equipamentos estejam operando corretamente. Isso é o que diferencia uma boa gestão.

"Um empreendimento é muito parecido com uma cidade - depende de gestão. Se você prevê os problemas e atua antes de eles acontecerem, consegue minimizá-los. Mas, se é uma administradora passiva, que apenas observa e nada faz, quando vêm os momentos de extrema pressão da natureza ou das circunstâncias, o resultado é desastroso. É justamente nesses momentos que a competência do gestor aparece. Quando o mar está calmo, todo mundo sabe remar; é quando o mar se revolta que a gente descobre quem realmente sabe conduzir o barco", exemplifica.

Retha

Foto: Logical Itapevi

Para evitar esses problemas, Mario conta que, ao assumir a administração de um novo imóvel, é necessário realizar uma análise criteriosa para entender as dores do proprietário e dos inquilinos. "A primeira coisa que fazemos é um raio-x do empreendimento. É como um paciente que vai ao médico sentindo várias dores, e o médico precisa descobrir de onde elas vêm. A ideia é exatamente essa: fazer um diagnóstico completo do condomínio para entender o que nos espera e começar a mapear soluções para cada problema que aparecer. E, claro, para cada dor existe um remédio. O fato de estarmos há 30 anos no mercado nos deu muita experiência – hoje sabemos muito bem como tratar esse paciente”, afirma.

Ao assumir um novo empreendimento, a equipe da Retha inicia um processo de diagnóstico detalhado, conduzido primeiramente pelo time de engenharia. A partir desse laudo técnico, entra em ação a equipe financeira, responsável por analisar a saúde administrativa e orçamentária do condomínio. Com base nessas informações, a área administrativa define as manutenções prioritárias, especialmente as emergenciais, para garantir que o empreendimento opere de forma eficiente e contínua.

Segundo Mario, o diferencial da Retha está em sua capacidade de reduzir imprevistos para os clientes, enquanto as empresas buscam reduzir custos. A administradora tem se posicionado como uma empresa boutique, com foco em entregar valor no lugar de apenas preço - um trabalho que, segundo a companhia, se reflete diretamente na valorização do patrimônio dos empreendimentos sob sua gestão.