Interdição, atraso de aluguéis e rescisão antecipada de contrato. Cotistas do Tellus Rio Bravo Renda Logística (TRBL11) ainda monitoram os impactos do impasse do fundo com os Correios, que decidiu encerrar o contrato atípico de locação do Centro Logístico Contagem, localizado em Contagem/MG, em março deste ano, com desocupação prevista para agosto – o que é contestado pela administradora, que adota medidas judiciais após essa rescisão.

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De um lado, os Correios buscam a rescisão unilateral do contrato de locação atípico, que prevê, se houver um encerramento antecipado, multa equivalente à totalidade dos aluguéis até o vencimento.  O fundo, por sua vez, contesta essa decisão, e entende que o locatário deve cumprir as obrigações contratuais, incluindo o pagamento dos aluguéis devidos até a devolução do imóvel e a multa rescisória prevista para casos de encerramento antecipado do contrato.

No caso de contratos de locação atípicos, que possuem receita mais previsível, não existe revisão do valor principal, mas multa que corresponde no máximo à totalidade dos aluguéis a vencer até o término do período acordado, no caso de rescisão antecipada. Esse tipo de contrato é comum em imóveis built to suit (construído sob medida) e sale and leaseback (venda e aluguel simultâneo).

Entenda o caso

O fundo gerido pela Rio Bravo e pela Tellus havia identificado problemas estruturais em seu principal ativo, que foi interditado parcialmente pela Defesa Civil no ano passado. “Este não era apenas mais um simples galpão; trata-se de uma estrutura robusta com cross-docking– ideal para operações logísticas que demandam alta velocidade no fluxo de mercadorias, com mínima estocagem”, ressalta Danilo Barbosa, Sócio e Head de Research do Clube FII.

O ativo possui uma área bruta locável (ABL) total superior a 120 mil m², e representava a principal fonte de receita do fundo, com cerca de 48%. “Ocupado integralmente pelos Correios, sob um contrato atípico com validade até 2034, o imóvel simbolizava a estabilidade que muitos investidores buscam”, completa.

De acordo com o fundo, a interdição era de 6% da área bruta locável (ABL) do espaço, o que não impedia o uso do restante do imóvel, mas os Correios decidiram interromper as operações de forma preventiva. Após atender as solicitações da Defesa Civil, nova visita do órgão e Secretarias do município de Contagem decidiu pela desinterdição da totalidade do imóvel em abril de 2025.

Barbosa afirma que a gestão se mobilizou rapidamente para executar as obras emergenciais e conseguir a liberação do imóvel. “É justo reconhecer que a gestão do fundo não ficou parada. Eles têm se mostrado ativos, primeiro ao correr contra o tempo para realizar todas as obras necessárias e, agora, ao buscar os caminhos legais para garantir que o contrato seja honrado. Paralelamente, já se preparam para o caso de precisarem encontrar um novo inquilino para o galpão. São movimentos que demonstram um esforço para proteger o que é dos cotistas e encontrar as melhores saídas possíveis para essa encruzilhada”, ressalta o Head de Research do Clube FII.

No entanto, agora o impasse não é apenas jurídico, mas também financeiro – o que pode afetar a distribuição de rendimentos aos cotistas do fundo, segundo o especialista.  Na sua estratégia de diversificação, apesar de o imóvel localizado em Contagem ser o principal ativo, o Tellus Rio Bravo Renda Logística conta com outros imóveis relevantes, como galpões locados para a Braskem e participação no GRU Airport Logistics Park.

Considerando as ações de mitigação de riscos, relatório especial do Clube FII traz um histórico com linha do tempo dos acontecimentos envolvendo o Centro Logístico Contagem e os Correios, com análise dos impactos financeiros, das questões contratuais e apontando as perspectivas futuras do Tellus Rio Bravo Renda Logística, com recomendação para o ativo.

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