O Patria Investimentos anunciou nesta semana a conclusão da primeira etapa do plano de consolidação de seus fundos imobiliários do setor de logística, com aquisição do Patria Logística (PATL11) pelo Patria Log (HGLG11), em uma transação de R$ 354,9 milhões. Mais duas fases estão previstas, com o objetivo de formar o maior FII de logística do tipo tijolo do Brasil, saindo de um patrimônio líquido de R$ 7 bilhões para cerca de R$ 11 bilhões. A maior liquidez e diversificação de portfólio seria um atrativo para investidores institucionais e um gatilho positivo para os dividendos do fundo no futuro, na visão de Rodrigo Abbud, sócio e gestor responsável pela área de Real Estate do Patria Investimentos. As últimas distribuições de rendimentos do fundo foram de R$ 1,10 por cota e o histórico pode ser conferido na plataforma do Clube FII.

“Todos esses movimentos, desde as aquisições de PATL, LVBI, Brookfield, como também esse movimento de desenvolvimento, tudo isso é feito para que seja possível incrementar os dividendos. Então, a nossa perspectiva é, sim, de aumento de dividendos para o segundo semestre, à medida que essas transações terminem”, ressalta Abbud, que esteve recentemente no Clube FII Entrevista, com vídeo disponível neste link.

Consolidação de fundos

Com mais de 30 fundos sob gestão, após a compra de ativos imobiliários da RBR, o Patria aplica a mesma lógica de simplificação de estruturas e consolidação de fundos em outros segmentos, como é o caso do Patria Malls (PMAL11).  A área de Real Estate do Patria contabiliza mais de R$ 38 bilhões em ativos sob gestão, sendo que o grupo soma R$ 272 bilhões.

“É um volume muito grande e nos qualifica entre os maiores gestores em todas as diferentes estratégias de investimentos. Logística, escritórios, shopping, varejo, crédito e multistratégia. Só que dentro desses R$ 38 bi, a gente tem quase 40 fundos. Temos fundos com estratégias muito similares, coexistindo, o que não é benéfico para ninguém”, destaca o sócio e gestor de Real Estate. “E a ideia aqui é que a gente faça para as outras estratégias também, incluindo escritórios, crédito, multistratégia, enfim, todas as outras”, completa.

Aquisição do PATL11 e cronograma

O PATL11 concluiu a venda da totalidade de seus imóveis para o HGLG11 pelo valor final de R$ 354,9 milhões, com pagamento realizado mediante a integralização de 2.130.508 cotas do HGLG11.  Após essa etapa, o PATL11 iniciará seu processo de liquidação, que inclui uma amortização parcial de cotas de forma mista, parte em cotas de HGLG11 e parte em dinheiro.

A venda foi aprovada por 27% da base de cotistas em Assembleia Geral Extraordinária (AGE) realizada em dezembro do ano passado. Segundo fato relevante divulgado pelo Patria, a transação prevê renda mínima garantida pelo fundo ao HGLG11 para manutenção da premissa de rentabilidade por imóvel de acordo com as locações projetadas.

Além disso, caso os ativos do PATL11 sejam vendidos por valor superior ao de aquisição dentro do prazo de 6 meses, o ganho excedente será repassado aos seus cotistas.  “Então, se ninguém fizer nada, em um período de seis meses, ele termina com cota 100%, a posição que ele tem em PATL é trocado por cotas do HGLG. Então essa é a estrutura. Por que seis meses? Porque muito se questionou, muito se perguntou o valor da transação”, conta Abbud.

“Se alguém pagar mais do que o HGLG pagou, significa que o preço ficou errado e esse valor tem que ir para o atual cotista do PATL e não para os cotistas do HGLG. Então essa é a estrutura da transação. Depois de seis meses, ficaria muito longo, já iria parte de uma estratégia do HGLG, por isso que a gente coloca o período de seis meses”, completa.

As cotas serão bloqueadas para negociação na B3 a partir do encerramento do pregão do dia 11 de maio. A divulgação ao mercado do valor e composição da amortização parcial, incluindo parcela em cotas do HGLG11, será em 30 de junho, com entrega de cotas em 03 de julho e pagamento da parcela em dinheiro em 07 de julho.

Próximos passos: LVBI e fundos da Brookfield

Com a conclusão da primeira etapa, os próximos passos são a incorporação dos fundos VBI Logístico (LVBI11) e a de fundos monoativos da Brookfield ao HGLG. O Patria aguarda parecer favorável da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e reforça sua expectativa de que a transação ocorre ainda no primeiro semestre de 2026. A aprovação tem sido um entrave, mas a votação pode ocorrer ainda entre maio e junho. “Do nosso lado, está tudo pronto para ser feito, estamos apenas esperando o cumprimento dessa etapa”.

A expectativa da consolidação da estratégia logística é de geração de ganhos de escala, aumento da liquidez e da diversificação de portfólio, o que tende a trazer maior previsibilidade de dividendos e estabilidade no valor da cota, na avaliação do executivo. Com menor concentração, em situações como a saída de inquilinos, por exemplo, o impacto na receita do fundo seria reduzido.

“O HGLG torna-se um fundo com mais de três milhões de metros quadrados, diversificados em várias regiões geográficas, então eu posso atender os meus clientes em mais de uma praça, sem ficar concentrado no Rio, ou São Paulo. Se um cliente precisa de um galpão novo em Salvador, como acabou de acontecer com o Mercado Livre, conseguimos atender. Não ficamos concentrados nem em empreendimento, nem em região, nem inquilino, nada”.

Quando atingir o patrimônio líquido esperado, a expectativa do Patria é de aumento na liquidez diária de negociação para R$ 20 milhões por dia, o que começa a atrair outro perfil de investidor: institucionais e qualificados. “Se eu tiver que desmontar a posição de R$ 100 milhões, eu consigo fazer isso em um curto espaço de tempo”.

Perspectivas para o segmento logístico

O segmento logístico segue aquecido e o cenário de queda nos níveis de vacância tende a continuar no segundo semestre deste ano, na visão do Patria. Com oferta abaixo da demanda, os preços das locações devem continuar em alta.

“Trimestre a trimestre, percebemos a queda na taxa de vacância, com uma absorção bruta positiva, muito sólida. Não tem oferta. Então, o que existe projeto já está sendo absorvido antes de começar a obra. Esse setor deve continuar muito ancorado pelo e-commerce, os principais operadores de e-commerce ainda têm uma demanda escondida muito grande, eles precisam expandir geograficamente também, eles estão demandando novos galpões Brasil afora”, explica o executivo, ressaltando que a vacância do fundo é pontual, na casa de 3%.

Com a demanda elevada, o foco atual não está na prospecção para atração de novos clientes, mas sim na qualidade do atendimento, com equipe especializada exclusiva disponível para grandes inquilinos, para oferecer galpões que atendam suas necessidades e resultem em margens mais elevadas.

“Com isso, assim, terminei a obra, já começa a valer o contrato de locação. Não preciso correr nenhum risco de especulação, de novas locações, já temos eles sob demanda para a minha base. Com maior controle da demanda de galpão e eu não preciso atuar tanto na ponta da oferta especulativa”, conclui.