O Mauá Logístico FII (MCLO11) adquiriu, por aproximadamente R$ 1,1 bilhão, quatro galpões logísticos da Icon Realty, empresa de real estate de Michael Klein. O FII é gerido pela JiveMauá, que fez uma captação em janeiro deste ano, de R$ 1,24 bilhão, e bancou a transação.

Como a oferta do fundo levantou um valor superior à aquisição dos imóveis, o FII nasce sem nenhum tipo de alavancagem ou necessidade de realizar novas captações para honrar seus compromissos. Em termos de rentabilidade das locações, a compra foi feita a um cap rate acima de 11% ao ano.

O negócio representa um passo importante na estratégia de crescimento da gestora, que já possui presença nos FIIs de crédito imobiliário, e reforça sua atuação também nos fundos imobiliários de tijolo.

Os galpões estão localizados em Cajamar, Jundiaí, Ribeirão Preto e Duque de Caxias. Os atuais locatários são a Ford – que ocupa todo o espaço em Cajamar – e a Casas Bahia, que tem operações nos outros três.

As áreas têm elevada demanda logística e baixa vacância e ocupam uma área bruta locável (ABL) de 600 mil metros quadrados. Os imóveis estão totalmente alugados.

“Os galpões possuem localizações estratégicas, contratos de locação robustos e foram comprados a um preço bastante competitivo, o que nos permitiu oferecer um produto com alto potencial de retorno aos nossos investidores”, ressalta Bruno Bagnariolli, sócio e CIO da estratégia imobiliária da JiveMauá.

O FII também trouxe um diferencial de estrutura, com a divisão das cotas do fundo em subclasses sênior e subordinada. Para os investidores em geral, que acessaram as cotas “sêniores” o desenho pré-definiu uma rentabilidade preferencial de IPCA + 9% ao ano. Na estrutura, o investimento está protegido de oscilações por uma subordinação de 30%. Esta cota sênior nasceu com um prazo de até 5 anos para ser paga, com possibilidade de extensão de mais 2.