O Zagros Renda Imobiliária Fundo de Investimento Imobiliário (GGRC11) informou, por meio de dois fatos relevantes divulgados nesta segunda-feira (29), a celebração de acordos para a aquisição de dois empreendimentos logísticos em desenvolvimento, localizados em São Paulo (SP) e em Camaçari (BA). As operações totalizam aproximadamente R$ 271,3 milhões e serão realizadas no âmbito da 11ª emissão de cotas do fundo.

Aquisição de participação no Condomínio Raposo/Sanca

A primeira operação prevê a aquisição da totalidade das cotas da sociedade detentora de uma participação de 39,25% no Condomínio Raposo/Sanca, empreendimento localizado na Rodovia Raposo Tavares, na capital paulista. O investimento será de R$ 121,3 milhões, dos quais R$ 100 milhões serão liquidados por meio de compensação financeira de créditos no contexto da oferta de cotas. O saldo será pago em duas etapas: R$ 1,26 milhão até 20 de julho de 2026 e R$ 20 milhões em cinco parcelas mensais de aproximadamente R$ 4 milhões, com início em 20 de agosto de 2026.

O condomínio está em construção e possui área bruta locável (ABL) total de 52.881 metros quadrados. Após a conclusão da operação, o GGRC11 passará a deter uma participação correspondente a 20.516 metros quadrados de ABL, equivalente a 39,25% do empreendimento. A entrega das obras está prevista para ocorrer em aproximadamente 12 meses.

Segundo o fato relevante, a operação prevê uma Renda Mínima Garantida (RMG), equivalente a um cap rate de 9,60% ao ano, desde o fechamento da aquisição até a emissão do Habite-se definitivo. O contrato também estabelece um mecanismo de earn-out, que poderá ser acionado caso o empreendimento seja locado antes da conclusão das obras por valor superior a R$ 43 por metro quadrado.

Compra de galpão logístico em Camaçari

A segunda operação envolve a aquisição de um galpão logístico em desenvolvimento no Polo Industrial de Camaçari, na Bahia, pelo valor de R$ 150 milhões. O pagamento será realizado integralmente por meio de compensação financeira de créditos vinculada à oferta pública primária da 11ª emissão de cotas do fundo.

O empreendimento possui terreno de aproximadamente 74,5 mil metros quadrados e área bruta locável prevista de cerca de 54 mil metros quadrados. As obras já estão em andamento e a entrega está prevista para ocorrer em aproximadamente dez meses. De acordo com o documento, o imóvel será entregue concluído ao fundo, com vocação para múltiplos inquilinos, sendo que a celebração dos contratos de locação dependerá de aprovação do GGRC11.

A operação inclui uma Renda Mínima Garantida (RMG) de R$ 1,25 milhão por mês durante 15 meses contados a partir da quitação do preço de aquisição. Esse valor será reduzido proporcionalmente à medida que o empreendimento for sendo locado.

Além disso, foi estabelecido um mecanismo de earn-out, pelo qual uma parcela adicional do preço somente será devida caso o imóvel seja integralmente locado até o fim do período da RMG, com cap rate mínimo de 10% ao ano. Em caso de eventual desinvestimento, o ajuste também poderá ocorrer se for alcançada uma taxa interna de retorno (TIR) anualizada mínima de 20%. Segundo a gestora, o empreendimento integra o mesmo condomínio logístico do CD3, ativo adquirido anteriormente pelo GGRC11 e atualmente ocupado por diferentes empresas.